О грядущих изменениях в выполнении капитального ремонта многоквартирных домов информация к размышлению стала поступать ещё в начале прошлого года.
А 28 ноября 2013 года вышел закон №159-З «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Нижегородской области». С выходом данного документа стало ясно, что механизм запущен в действие. Первого апреля правительство области утвердило государственную региональную адресную программу по проведению капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (МКД), расположенных на территории Нижегородской области (постановление №208 от 01.04.14 г.), рассчитанную до 2043 года. Она опубликована на сайте регионального министерства жилищно-коммунального хозяйства и топливно-энергетического комплекса 29 апреля 2014 года. Муниципальная программа капитального ремонта общего имущества МКД на территории Выксы была утверждена 14 мая 2014 года. Каждый желающий может ознакомиться с ней на сайте администрации округа.
– После официального опубликования региональной программы собственники помещений в МКД в течение шести месяцев должны принять решение о способе формирования фонда капитального ремонта и реализовать его, – подчеркнул первый заместитель главы администрации городского круга Денис Скалкин на встрече с журналистами, посвящённой теме капремонта. – Если это решение не будет принято, то не позднее, чем за один месяц до окончания срока, администрация округа должна провести общее собрание собственников помещений в МКД для решения вопроса о выборе способа формирования фонда капитального ремонта (согласно изменениям, внесённым 24 апреля 2014 года в закон №159-З).
Региональная программа капремонта общего имущества в МКД утверждается один раз на весь период проведения работ капитального характера, исходя из суммы сбора и необходимых средств для их выполнения. Органы местного самоуправления обязаны утверждать краткосрочные (до трёх лет) планы реализации региональной программы. Региональная программа капитального ремонта подлежит актуализации (см. ниже) не реже чем один раз в год. Данная процедура необходима ввиду колебания ставок размера платы за капитальный ремонт, уточнения вида необходимых работ и т.д.
Внесение изменений в региональную программу капитального ремонта не допускается, за исключением случаев принятия соответствующего решения собственниками помещений в этом доме.
В первоочередном порядке государственной программой предусматривается и капитальный ремонт в домах, где он требовался на дату приватизации первого жилого помещения, и не был проведён на дату утверждения программы.
Перенос установленного государственной программой срока капитального ремонта на более поздний период допускается по результатам технических осмотров дома, проводимых в порядке, установленном законодательством. Решение о продлении межремонтных сроков принимается собственниками помещений на основании акта, составленного лицом, ответственным за эксплуатацию многоквартирного дома, с обязательным участием представителей Госжил-инспекции и органов местного самоуправления.
Если собственники помещений в МКД приняли решение о размере взноса на капитальный ремонт, превышающем минимальную его величину – 6,3 руб. за 1 кв. м (тариф для Нижегородской области), то часть фонда капремонта, сформированная за счёт данного превышения, может использоваться на финансирование любых услуг и работ по капитальному ремонту на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
В государственную программу не включены дома, в которых:
Напоминаем, что в соответствии с Жилищным кодексом РФ собственники помещений в МКД вправе выбрать один из способов формирования фонда капитального ремонта.
Первый – на специальном счёте, который открывается в кредитной организации и формируется из взносов и процентов на капитальный ремонт собственников помещений в МКД, уплаченных в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по уплате таких взносов, и начисленных кредитной организацией процентов за пользование денежными средствами на специальном счёте.
Второй – на счёте регионального оператора «Нижегородский фонд ремонта МКД», созданного правительством области в соответствии с законодательством.
Средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в многоквартирном доме, могут использоваться только на финансирование капитального ремонта этого дома. Использование их на иные цели, в том числе на оплату административно-хозяйственных расходов регионального оператора не допускается.
Кто может быть владельцем специального счёта?
Управляющая организация не может быть владельцем специального счёта.
Если собственники помещений в многоквартирном доме не примут решение о способе формирования фонда капремонта общего имущества дома, то за них это сделает муниципалитет, утвердив второй способ – перечисление средств капитального ремонта на счёт регионального оператора.
I 2014 – 2018 годы включено 75 домов;
II 2019 – 2023 годы включено 84 дома;
III 2024 – 2033 годы включено 164 дома;
IV 2034 – 2043 годы включено 267 домов.
На первом этапе в нашем округе будут отремонтированы дома, построенные в 1928–1977 годах: в Шиморском – дома №№ 3, 11, 13 на ул. Спортивной; №№ 4,6,13, 22 на ул. Н. Андреевой, №№ 5 А, 6, 24 на ул. Ленина; в Выксе – №№ 9, 24, 29, 32А, 34А, 34Б, 36, 38, 40, 93 на ул. Красные зори, №№ 18, 19, 20, 22, 30, 35, 39, 41, 43, 50 на ул. Островского, №№ 46, 48, 54 на ул. Бр. Баташёвых и др.
«Российская газета» выпустила сборник «Капремонт многоквартирных домов в вопросах и ответах». Публикуем некоторые из них.
Может ли региональный оператор использовать накопленные на его счёте средства капремонта одного дома для финансирования работ на другом МКД?
– Средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в одних многоквартирных домах, могут быть использованы на возвратной основе для финансирования капитального ремонта в других домах, собственники помещений в которых также формируют фонды капремонта на счетах регионального оператора. Однако это допускается только при условии, если указанные многоквартирные дома расположены на территории одного муниципального района или городского округа Нижегородской области.
Могут ли собственники по своей инициативе принимать решение о проведении работ по капремонту до наступления сроков, определенных региональной программой?
– Проведение капитального ремонта осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД. Они вправе принять его в любое время по предложению лица, осуществляющего управление МКД или оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества дома, регионального оператора либо по собственной инициативе.
Решением общего собрания должны быть определены или утверждены:
Если в доме уже выполнены отдельные работы по капитальному ремонту общего имущества, их оплата осуществлена без бюджетного финансирования и средств регионального оператора, а повторное выполнение этих работ в срок, установленный региональной программой капремонта, не требуется, то средства в размере, равном стоимости этих работ (но не свыше предельной), засчитываются в установленном порядке в счёт исполнения на будущий период обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт собственниками помещений МКД, формирующих его фонд на счёте регионального оператора (ч. 4 ст. 181 ЖК РФ).
Что будет, если фонд капитального ремонта обанкротится? Кто может дать гарантии по сохранности накоплений жителей?
– Если собственники помещений приняли решение формировать фонд капремонта на специальном счёте, то следует руководствоваться ст. 175 ЖК РФ. Согласно ч. 6 этой статьи на денежные средства, находящиеся на специальном счёте, не может быть обращено взыскание по обязательствам его владельца, за исключением обязательств, вытекающих из договоров кредита или займа для оплаты капремона, а также на оказание услуг и выполнение работ по капитальному ремонту МКД, заключенных на основании решения общего собрания собственников.
Если владелец специального счёта признан банкротом, то находящиеся на нём средства, не включаются в конкурсную массу.
Если фонд капремонта формируется на счёте регионального оператора, то будут применяться требования к обеспечению финансовой устойчивости деятельности регионального оператора, установленные ст. 185 ЖК РФ и законом субъекта РФ.
Объём средств, которые региональный оператор ежегодно вправе расходовать на финансирование программы капремонта, определяется как доля от суммы взносов на капремонт, поступивших за предшествующий год. Размер указанной доли устанавливается законом субъекта РФ.
Согласно ст. 188 ЖК РФ убытки, причинённые собственникам помещений в МКД в результате неисполнения или ненадлежащего выполнения региональным оператором своих обязательств, подлежат возмещению в соответствии с гражданским законодательством. Субъект РФ несёт субсидиарную ответственность за исполнение региональным оператором обязательств перед собственниками помещений в МКД.
Что такое актулизация программы капремонта?
– Это означает, что в программу должны вноситься изменения, произошедшие в течение года в многоквартирном жилфонде округа, в том числе исключены дома, признанные аварийными и внесены вновь постренные, а также учтены результаты мониторинга технического состояния МКД.
Можно ли изменить способ формирования фонда капитального ремонта дома?
– Такое изменение можно сделать в любое время решением общего собрания собственников помещений в МКД.
Если средства на капремонт формировались на специальном счёте, то при условии погашения задолженности кредита (займа) и оплате выполненных работ по капремонту решение о смене способа вступает в силу через месяц после уведомления владельца спецсчёта.
Если средства на капремонт перечислялись региональному оператору, то решение о смене способа формирования фонда капремонта МКД вступает в силу через два года после направления принятого решения региональному оператору.
Татьяна Шукина. Фото Ольги Поповой и из открытых интернет-источников
