В Выксе можно по пальцам пересчитать многоквартирные дома, построенные за последние пять лет. Большинство многоэтажек давно перешагнули 30-летний возраст и нуждаются в основательном обновлении своих конструктивных элементов и инженерных сетей.
Жилищный кодекс предоставил возможность собственникам квартир самостоятельно принимать решение, каким способом управлять домом (большинство доверили это управляющим компаниям), какие ремонтные работы в доме необходимо выполнить. Вот только план по улучшению состояния общедомового имущества должен опираться на финансовую состоятельность дома – если на его счету пусто, то рассчитывать на большой ремонт не приходится. Серьёзную помощь в решении этого вопроса оказывает созданный государством Фонд поддержки реформирования ЖКХ, средства из которого при соблюдении определённых условий направляются на капитальный ремонт многоквартирных домов (МКД). В нашем округе такая господдержка вылилась в улучшение состояния многих домов. Новый закон о проведении капитального ремонта МКД, расположенных на территории области, направлен на продолжение работы по созданию более комфортных условий для проживания в многоквартирном жилфонде. Он изменил способы создания необходимой финансовой основы для капремонта и степень ответственности участников этого процесса.
Это увеличение связано с началом реализации закона о проведении капитального ремонта многоквартирных домов в Нижегородской области и формированием фонда регионального оператора. Какие ещё изменения приготовили новые документы, пояснил на встрече с журналистами первый заместитель главы администрации городского округа Денис Скалкин:
– Согласно новому вышеуказанному закону, с 8 февраля 2015 года у собственников помещений в многоквартирном доме наступает обязанность по уплате взносов за капитальный ремонт общедомового имущества. Его размер утверждён правительством области и составляет 6,3 руб. за квадратный метр. До этого на территории городского округа плата за капремонт была 3,29 руб. Первую квитанцию с новым взносом за кап-ремонт выксунцы получат в марте. В январе взнос за капремонт не взимался, поэтому в квитанцию эта плата не включена.
Сейчас региональным оператором проведены необходимые переговоры, и взнос за капремонт будет включён в общую квитанцию на оплату жилищно-коммунальных услуг. За услуги по печати данной строки в квитанции будет платить региональный оператор, если собственники помещений в МКД формируют фонд капремонта на его счёте. ТСЖ и жилищные кооперативы, которые будут вести специальный счёт для накопления средств на капремонт, печать квитанций оплачивают самостоятельно из средств, которые жители платят за содержание жилья.
Региональный оператор будет проводить конкурсный отбор подрядных организаций на выполнение работ по капремонту. Приёмку сделанного будет осуществлять специальная комиссия в составе представителей областной Госжил-инспекции, регионального министерства ЖКХ и ТЭК, администрации городского округа, управляющей компании и собственников помещений в данном доме. Рекомендую жителям при выборе кандидатуры в состав данной комиссии обратить внимание на то, чтобы этот человек был компетентным в вопросах строительства (имел специальное образование, опыт работы) и мог со знанием дела подписывать акты выполненных работ.
Очерёдность капитального ремонта утверждена постановлением администрации городского округа о формировании перечня краткосрочного плана капремонта МКД, расположенных на территории Выксы. С этим документом можно ознакомиться на сайте администрации округа в разделе УЖКХ. Первый этап программы капремонта рассчитан на период 2014-2018 годов. За это время в округе должны быть капитально отремонтированы 75 домов. если при проведении конкурса на выполнение ремонтных работ будет получена экономия средств, то за счёт неё перечень домов можно будет увеличить.
Если собственников помещений в МКД не устраивает срок проведения капремонта и они хотели бы ускорить его выполнение, то у них есть право обратиться в админист-рацию округа и Госжилинспекцию с заявлением о пересмотре очерёдности проведения капремонта МКД. После этого будет проведено комиссионное обследование дома, чтобы выяснить, действительно ли он находится в аварийной ситуации, требующей срочного проведения капитального ремонта. На территории округа уже проведено три таких обследования по обращению жителей, но ни одно из них не привело к изменению утверждённых сроков.
Собственники помещений в МКД, формирующие фонд капремонта на специальном счёте, могут разделить ремонт на отдельные виды работ и включить, например, в первый этап капремонт кровли, во второй – обновление инженерной инфраструктуры и т.д. Такое разделение возможно при условии, что на спецсчёте будет достаточно средств на выполнение планируемого капремонта.
С региональной программой капитального ремонта можно ознакомиться на сайте министерства ЖКХ и топливно-энергетического комплекса Нижегородской области (www.mingkh.government-nnov.ru), а также на сайте некоммерческой организации «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов, расположенных на территории Нижегородской области» (www.fkrnnov.ru).
Телефон «горячей линии» Нижегородского фонда ремонта МКД: 8(831) 202-25-66.
Некоммерческая организация «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов, расположенных на территории Нижегородской области» является региональным оператором, который и будет «дирижировать» всем процессом организации капитального ремонта многоквартирных домов. Генеральный директор Фонда Сергей Протасов ответил на вопросы, интересующие многих жителей.
– Жилищный кодекс РФ отвёл шесть месяцев собственникам помещений в МКД на то, чтобы они выбрали способ накопления средств на капитальный ремонт общего имущества дома. Отведённый срок истёк 8 ноября 2014 года. Является ли эта дата окончательной? Можно ли изменить способ формирования средств на капремонт после этой даты?
– Изменить форму накопления средств на капитальный ремонт общедомового имущества жители могут в любое время. Решение должно быть принято на общем собрании собственников помещений в МКД, 2/3 голосов.
– Когда данное решение должно вступить в силу?
– Сроки определены законодательством. Решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счёте регионального оператора и формировании этих средств на специальном счёте вступает в силу через два года после того, как региональному оператору будут направлены документы общего собрания собственников об изменении способа формирования фонда капремонта. В том случае, если на проведение капитального ремонта дома был предоставлен кредит (заём) и он не возвращён, или имеется подлежащая погашению за счёт фонда капремонта задолженность по оплате выполненных ремонтных работ, изменение способа формирования фонда капитального ремонта в отношении этого многоквартирного дома допускается при условии полного погашения кредита или задолженности.
Решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на специальном счёте и формировании этих средств на счёте регионального оператора вступает в силу через месяц после направления владельцу спецсчёта решения общего собрания собственников помещений в МКД об изменении способа формирования фонда капремонта дома.
– Какова судьба тех домов, в которых собственники квартир так и не пришли к общему решению, каким способом копить средства на капремонт?
– Если собственники не приняли решение о выборе способа формирования фонда капремонта или не реализовали его до 8 ноября, то за них имеет право это сделать муниципальная власть. На основании решения органа местного самоуправления фонд капитального ремонта будет формироваться на счёте регионального оператора.
– В чём преимущества и недостатки каждого из способов формирования фонда капремонта МКД?
– Напомню, что Жилищным кодексом РФ предусмотрено два способа формирования фонда капитального ремонта МКД: путём перечисления взносов на капремонт на счёт регионального оператор или на специальный счёт. Владельцем спецсчёта может быть только юридическое лицо: товарищество собственников жилья, жилищный кооператив, региональный оператор. Счета можно размещать в банках, чей уставной капитал составляет более 20 млрд рублей. Их перечень опубликован на сайтах Центробанка РФ и Фонда содействия реформированию ЖКХ.
При выборе первого способа региональный оператор выполняет все функции по организации и финансированию капитального ремонта. Собственники рассматривают предложения регионального оператора по капремонту и принимают участие в приёмке выполненных работ.
Нижегородский фонд ремонта МКД, являющийся региональным оператором, берёт на себя обязанность обеспечить выполнение капремонта в сроки, установленные областной программой, и его финансирование за счёт средств фонда капитального ремонта данного дома, а также средств регионального оператора, если накопленных МКД денег недостаточно, на возвратной основе.
Если жители приняли решение формировать фонд капремонта МКД на специальном счёте, то они должны самостоятельно осуществлять функции по организации капитального ремонта дома согласно Жилищному кодексу РФ. Жители сами будут отвечать и за накопления, и за качество проведённого ремонта, и за надлежащее состояние дома. Следует учесть, что при выборе способа накопления средств на спецсчёте проведение капитального ремонта хотя бы одного элемента общедомового имущества (крыши, фасада, лифта и т.д.) возможно только при достаточном количестве средств на счёте. Принимая решение отремонтировать какой-то элемент МКД, собственники должны учитывать строительные нормы и правила.
Дополнительные расходы по открытию, обслуживанию спецсчёта, организации сбора средств на капремонт ложатся на собственников помещений – из взносов данные расходы финансироваться не могут. Хочу уточнить, что тем, кто выберет специальный счёт у регионального оператора, также придётся нести расходы по обслуживанию спецсчёта, а наш Фонд возьмёт на себя функции технического заказчика.
При выборе спецсчёта нужно учитывать ещё один момент – уже сейчас собственники должны спланировать капремонт на 30 лет вперёд с учётом физического износа тех или иных элементов дома. Соответственно, и накопления на капремонт должны быть спланированы на 30 лет вперёд. Если очевидно, что накопленных средств будет недостаточно, то необходимо принять решение об увеличении ежемесячного взноса.
– Где региональный оператор будет хранить средства на капремонт?
– Кредитная организация для открытия и ведения счетов регионального оператора и спецсчетов многоквартирных домов, владельцем которых он является, определена по результатам открытого конкурса, который мы провели. Победителем признан Банк Москвы. Всего в конкурсе участвовали 11 кредитных организаций. Банк Москвы предложил выгодные условия для размещения средств фонда и собственников МКД, в том числе высокую процентную ставку – 8,1%. При выборе банка учитывались, прежде всего, финансовая устойчивость и доходность (процентная ставка), которую предложит кредитная организация, потому что размещать на её счетах мы будем средства жителей области.
Нижегородский фонд ремонта МКД откроет 419 специальных счетов для накопления средств на проведение капремонта МКД. Собственники помещений 588 МКД приняли решение формировать фонд капремонта на счёте регионального оператора.
В целом почти 90% многоквартирных домов, расположенных на территории области, будут формировать фонд капремонта на счетах регионального оператора.
– Что входит в обязанности регионального оператора?
– В рамках федерального законодательства региональный оператор выполняет весь комплекс мероприятий по организации системы капитального ремонта МКД, формирующих у него фонды (накопления): обеспечивает начисления, выставление платёжных документов, аккумулирует финансовые средства, обеспечивает организацию капремонта в соответствии с региональной программой и его финансирование за счёт средств фонда капремонта; выполняет функции технического заказчика (разрабатывает проектно-сметную документацию, отбирает на конкурсной основе подрядную организацию для проведения кап-ремонта, обеспечивает контроль за проведением работ и приёмку выполненных работ с участием собственников). Таким образом, Нижегородский фонд ремонта МКД выступает гарантом качества выполненного капремонта.
– С какого города начнётся реализация программы капремонта в области? Сколько домов попадает в число первоочередных? В какие сроки будет проведён капитальный ремонт?
– Реализация программы фактически уже началась. В соответствии с кратко-срочным планом реализации программы на 2014-2016 годы, утверждённым правительством области, в 2015 году мы планируем выполнить ремонт более 900 МКД, с привлечением средств из бюджетов всех уровней, в том числе и Фонда содействия и реформирования ЖКХ. Более 500 домов, практически в каждом районе области, самостоятельно выбрали способ накопления фонда капремонта на счёте регионального оператора. В адрес этих домов уже направлены предложения, связанные с проведением капитального ремонта. В настоящее время специалисты Фонда проводят комиссионный осмотр этих домов. Оценивается состояние крыш, фасадов, фундаментов, систем холодного и горячего водоснабжения, отопления, электроснабжения и водоотведения. По каждому дому будет составлен проект выполнения работ с учётом их состояния и соблюдения необходимых технологий. Работы будут проводиться как комплексно, так и по отдельным элементам дома. В зависимости от этого каждый конкретный дом будет иметь свои сроки выполнения работ – в зависимости от объёма.
– Что входит в само понятие «капитальный ремонт»?
– Перечень услуг и работ по капремонту общего имущества в МКД, выполнение которых финансируется за счёт средств фонда, включает в себя:
– Как будет проходить работа с должниками? Какое наказание предусмотрено за неуплату взносов?
– Учёт средств, поступивших на счета регионального оператора, ведётся соответственно региональным оператором и владельцем специального счёта индивидуально по каждому собственнику помещений в многоквартирном доме. Поэтому определить должников будет несложно. Сначала с должниками будет вестись претензионная работа, затем последует обращение в суд. В случае формирования средств на спецсчёте работой с должниками будут заниматься сами собственники.
– Если через несколько лет произойдут очередные изменения в системе ЖКХ и капитального ремонта, то что станет с накопленными средствами? Есть ли какие-то гарантии их защиты?
– Финансовая устойчивость регионального оператора защищена бюджетом Нижегородской области. Правительство области несёт субсидиарную ответственность за ненадлежащее исполнение Фондом обязательств перед собственниками помещений в МКД. Оно является гарантом сохранности средств. Спецсчета могут быть застрахованы, но за дополнительные средства собственников.
Татьяна Щукина. Фото Ольги Поповой. Использованы материалы сайтов http//www.bn.ru
