Владельцы квартир несут бремя ответственности не только за содержание своего личного жилища, но и общедомового имущества. Эти обязательства определены в основополагающем федеральном документе – Жилищном кодексе РФ.
Федеральный закон «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты и признании утратившими силу отдельных законодательных актов РФ» (от 25.12.2012 № 271-ФЗ) даёт правовую основу для создания в регионах новых, более эффективных механизмов финансирования капитального ремонта многоквартирного жилфонда путём его организованного планирования с привлечением средств собственников помещений.
Владельцы квартир несут бремя ответственности не только за содержание своего личного жилища, но и общедомового имущества. Эти обязательства определены в основополагающем федеральном документе – Жилищном кодексе РФ. С введением дополнений в ЖК финансовая составляющая жителей увеличивается. Теперь они должны платить не только за содержание и ремонт общего имущества дома, но и за энергоресурсы, потраченные на общедомовые нужды.
А в 2014 году – очередное новшество: средства на капитальный ремонт будут откладываться на специальном счёте, и распоряжаться этими деньгами будет региональный оператор либо ТСЖ (жилищный кооператив). Таким образом законодатели надеются усилить контроль за использованием денег, поступающих от населения на капитальный ремонт домов, качеством и своевременностью его выполнения. Владельцам квартир в любом случае придётся сделать выбор – управлять специальным счётом посредством ТСЖ или доверить решение проблем по капремонту дома региональному оператору.
Попробуем разобраться, в чём особенности каждого из вариантов.
ФЗ №271 вступил в силу 28 декабря 2012 г. В течение года после его принятия в субъектах РФ формировались региональные программы капитального ремонта. Теперь каждому дому дана возможность самостоятельно определить, по какой системе будет накапливаться фонд капитального ремонта – на специальном счёте или у регионального оператора.
Согласно ч.1 ст.170 ЖК РФ указанный фонд образуется из взносов собственников помещений в многоквартирном доме (МКД) на капитальный ремонт (КР); процентов, уплаченных собственниками в связи с задолженностью по уплате взносов на капремонт; процентов, начисленных за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счёте.
Собственники помещений в МКД на общем собрании должны принять решение, как они будут копить на капитальный ремонт общедомового имущества: на специальном счёте или на счёте регионального оператора. Решение об определении способа формирования фонда КР должно быть принято и реализовано собственниками помещений МКД в течение шести месяцев после официального опубликования утверждённой региональной программы капитального ремонта, в которую включён данный МКД. Не позднее, чем за месяц до окончания указанного срока, орган местного самоуправления созывает общее собрание собственников помещений в МКД для решения вопроса о выборе способа формирования фонда КР. Если собственники так и не сделают свой выбор, то орган местного самоуправления в отношении такого дома принимает решение о формировании фонда КР на счёте регионального оператора.
Расходование должно носить строго целевой характер (ст. 174 ЖК РФ):
Данный способ создания фонда КР предполагает перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счёт, открытый в кредитной организации на уполномоченное лицо. Кроме того, решением общего собрания собственников помещений МКД должны быть определены:
Если собственники помещений в МКД не выбрали кредитную организацию, в которой будет открыт специальный счёт, или она не соответствует требованиям ЖК РФ, вопрос о выборе кредитной организации передаётся на усмотрение регионального оператора.
Специальный счёт может быть открыт в российской кредитной организации, величина собственного капитала которой составляет не менее 20 млрд руб.
Если владельцем счёта определён региональный оператор, то выбранная собственниками помещении в МКД кредитная организация должна осуществлять деятельность по открытию и ведению специальных счетов на территории соответствующего субъекта РФ.
Договор специального счёта может быть расторгнут по заявлению владельца счёта при наличии оформленного протоколом решения общего собрания собственников помещений в МКД об изменении способа формирования фонда капитального ремонта, о замене владельца специального счёта или кредитной организации при условии отсутствия непогашенной задолженности по полученному в данной организации кредиту на проведение капремонта общего имущества дома.
При закрытии счёта остаток денежных средств перечисляется:
Региональным оператором является юридическое лицо, созданное правительством Нижегородской области в организационно-правовой форме фонда (ст. 178 ЖК РФ).
Региональный оператор не имеет права открывать представительства, создавать филиалы, а также коммерческие и некоммерческие организации, участвовать в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных организаций. Имущество регионального оператора формируется за счёт взносов учредителя; платежей собственников помещений в МКД, формирующих фонды капремонта на счёте регионального оператора и других не запрещённых законом источников.
Региональный оператор не вправе отказать собственникам помещений МКД в открытии на своё имя специального счёта для формирования фонда капремонта общедомового имущества.
Средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в МКД, формирующих фонды капитального ремонта на его счёте, могут использоваться только для финансирования работ и услуг по капитальному ремонту общего имущества в МКД.
Расходование указанных средств на иные цели, в том числе на оплату административно-хозяйственных нужд регионального оператора, не допускается.
Средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в одних многоквартирных домах, могут быть использованы на возвратной основе для финансирования капитального ремонта общего имущества в других МКД, собственники помещений в которых формируют фонды КР на счёте этого же регионального оператора.
При этом законом субъекта Российской Федерации может быть установлено, что такое использование средств допускается только при условии, если указанные МКД расположены на территории определённого города (района, городского округа) или в пределах нескольких муниципальных образований.
Региональный оператор несёт ответственность перед собственниками помещений в МКД за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору о формировании фонда капремонта и организации проведения КР, а также за последствия невыполнения или плохого качества работ привлечёнными им подрядными организациями. Убытки, причинённые собственникам помещений в МКД в результате неисполнения региональным оператором своих договорных обязательств, подлежат возмещению в размере внесённых взносов на КР в соответствии с гражданским законодательством. Причём правительство области (субъект РФ) несёт субсидиарную ответственность за ненадлежащее исполнение региональным оператором обязательств перед собственниками помещений в МКД. Если затраты на капремонт дома превысили в сумме размер его фонда КР, то возмещение средств региональному оператору осуществляется за счёт последующих взносов на КР собственников помещений в этом многоквартирном доме.
Собственники помещений в МКД обязаны ежемесячно в установленные в соответствии со ст. 171 ЖК РФ сроки и в полном объёме вносить на счёт регионального оператора взносы на капитальный ремонт общедомового имущества.
Контролируют деятельность регионального оператора орган государственного жилищного надзора РФ, прокуратура, контрольно-счётная палата, органы финансового надзора. Годовая бухгалтерская отчётность регионального оператора подлежит обязательной аудиторской проверке. Её проводит аудиторская организация, выбранная субъектом РФ (правительством Нижегородской области) на конкурсной основе.
Жители одного многоквартирного дома решили создать некоммерческое партнёрство (НП) с целью общественного контроля и соуправления общедомовым имуществом. Может ли НП стать владельцем специального счёта для накопления средств на капитальный ремонт дома на основании решения общего собрания собственников?
Отвечает первый заместитель главы администрации округа Денис Скалкин:
– Нет. Владельцем специального счёта может быть товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив. Если домом управляет не ТСЖ или жилищный кооператив, то собственники помещений вправе принять решение на общем собрании о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счёта. В этом случае он откроет его на своё имя, но денежные средства на счёте будут принадлежать собственникам многоквартирного дома, и они смогут распоряжаться ими в соответствии с Жилищным кодексом РФ.
Татьяна Щукина. Фото Ольги Поповой
