Напомним, что проблема управления жилфондом уже рассматривалась в «ВР» № 20 от 17 марта. Отклики, поступившие в редакцию после той публикации, подтвердили: она волнует очень многих. Небезразличные выксунцы высказывают свою позицию, вносят предложения, комментируют сложившуюся ситуацию. Представители управляющих компаний с готовностью «раскрывают» сложные механизмы управления, которые зачастую остаются непонятными для населения. Давайте попробуем разобраться, что к чему, и продолжим разговор.
Попробуем разобраться, чем вызвано недоверие к управляющим компаниям, и как можно исправить ситуацию.
Всегда ли хорошо 2 в 1?
Управляющие компании условно можно разделить на две категории.
Первые занимаются только управлением, выступая посредниками между домами и поставщиками услуг. Кстати, функции «посредника» далеко не всегда сводятся к простому взиманию средств в свою пользу. Посредник при грамотном подходе к делу является организатором всего процесса обслуживания, избавляя тем самым жильцов от массы хлопот. Соответственно, получаемое им «вознаграждение» справедливо. Другой разговор, если процесс сей организован абы как. Именно тогда нарекания в адрес компании-управленца обоснованы.
Вторые занимаются одновременно управлением и обслуживанием. С одной стороны, это вроде как юридически незаконным не является. Но с другой… Получается, сами выполняем, сами и контролируем. Невольно призадумаешься, не создаются ли предпосылки для злоупотреблений? Если создаются, что не исключено, то такое совершенно нецелесообразно для народа.
Вместо 5 их 10
Когда управляющая компания буквально одна на всех (в своё время небезызвестная ВЦУК управляла семьюстами тысячами кв. метров жилья), понятно, что ни о какой здоровой конкуренции не может быть и речи.
В предыдущем выпуске говорилось об оптимальном раскладе, при котором рациональным представляется отдать жилфонд на откуп 4-5 компаниям. Сегодня таких компаний десять. Безусловно, в этом есть плюсы. Во-первых, конкуренция. Во-вторых, компании обходятся относительно небольшим количеством работников. В-третьих, широта выбора для жителей. В-четвёртых, мобильность «управленцев»: с малым количеством домов управиться сподручнее.
Минусы: во-первых, неполная загруженность, значит, меньшая доходность, отсюда и поверхностное отношение к выполняемому. Во-вторых, и в главных: работает принцип «одеяло на себя». Причём перетягивание его часто сопряжено с обманом жильцов. Приходят одни и предлагают свои услуги: «Заключайте договор с нами, а мы вам в подъезде стены и двери покрасим!». Следом идут другие: «Лучше с нами! Мы ещё и подоконники подновим!». Следом третьи делегаты-конкуренты: «А мы… Да ещё за меньшие деньги…». И люди верят безответственным обещаниям.
Обещаешь – отвечай
Где гарантии, что все посулы выполнят? Говорит заместитель директора управляющей компании ООО «Жилсервис» Николай Чалов:
– Нормальная работа обусловлена прежде всего прозрачностью действий, то есть необходима полная отчётность перед жильцами.
Прежде всего просчитываем суммы, которые, как ожидается, поступят на лицевой счёт дома в течение года. Сделать это несложно. Берём за основу собираемость за предыдущий год, учитываем поправочный коэффициент в случае, если было повышение тарифа на содержание жилья (в этом году он остался без изменений). Полученное – отправная точка. Исходя из неё, планируем работы, которые обсуждаем с представителем жильцов, старшим по дому. Он, основываясь на мнении жителей, утверждает перечень. Затем доводим план до их сведения: вывешиваем информационные листы с утверждённым перечнем работ на подъездах.
В идеале, конечно, было бы неплохо давать народу полную картину на общих встречах. Однако собрать всех вместе задача из разряда почти невыполнимых. Из опыта прошлого: как правило, на такое «вече» выходят максимум около 40% собственников жилья. Остальные, видимо, приватизировав либо купив квартиру, совершенно не учитывают того, что в доме есть ещё и общее имущество (см. «ВР» №20 от 17.03.2010, стр. 19 – ред.). Решать, как им управлять и кто этим будет заниматься, надо именно сообща. Иначе неизбежны недоразумения. Пример тому – недавний прецедент в доме № 9«а» в м-оне Гоголя, где управление осуществляет наша компания. От него хотели отказаться, поскольку компания-конкурент «ходила по жителям» и сулила им золотые горы. Это и есть случай недобросовестной конкуренции. После проведения общего собрания ситуация нормализовалась.
Хотелось бы, чтобы все управляющие компании сели за стол переговоров и распределили территориальные сферы ответственности. На цивилизованном уровне всегда можно договориться. А конкуренция должна быть строго в делах.
Объединяясь в товарищество…
Несмотря на то, что сегодня мы говорим об управляющих компаниях, нельзя не вспомнить здесь же о товариществах собственников жилья (ТСЖ) хотя бы из-за актуальности последних. Целесообразность их создания не подлежит обсуждению.
Если в текущем году ещё 10% имеющихся в Выксе многоквартирных домов не выберут такую форму управления (первые 10% «перешли Рубикон» в 2009-м), то в 2011-м город не получит весьма весомую финансовую поддержку из Фонда содействия реформированию ЖКХ на капитальный ремонт ох как нуждающихся в нём домов-ветеранов.
Но не спешат выксунцы организовывать ТСЖ. Почему? Может, косвенным образом их «тормозит» возможность просто перекинуть заботы на управляющие компании, а те, в свою очередь, поддерживают их инертность? Вовсе нет. Позицию управляющей компании ООО «Жилсервис» разъясняет Николай Чалов:
– Успешность ТСЖ во многом зависит от личностных качеств его председателя. Он должен обладать определёнными юридическими, экономическими и психологическими знаниями. Ему должны быть присущи стойкость духа, энергия, настойчивость. Этот человек просто обязан сплотить вокруг себя ядро из неравнодушных людей, они станут правлением. Тогда за ним потянутся жители. Если такой человек есть, это готовый руководитель серьёзной организации. Но учесть надо и то, что в его стремлении возглавить ТСЖ нет места меркантильной мотивации, оплата труда председателя невысока. Согласитесь, что лидер-бессребреник – явление достаточно редкое. В любом случае, человеку, взявшемуся за такое нелёгкое дело, требуется помощь. Хорошо, когда она идёт от власти. Но если подключится и управляющая компания, сотрудничество обещает быть успешным. Всё же у нас – грамотные специалисты. В свою очередь, им проще работать с ТСЖ, поскольку в этом случае люди перешли к новому этапу отношения к своему имуществу. Мы только «за» ТСЖ и готовы действовать в этом направлении совместно с администрацией города.
Секрет успеха
Напрашивается вывод, что он в открытости деятельности управляющей компании. Слагаемые этой деятельности:
– лицевой счёт по каждому дому;
– чёткое планирование работ при участии старшего по дому;
– утверждение их перечня жителями;
– ответственность компании (план свёрстан, значит, должен быть выполнен);
– оперативность в аварийных ситуациях;
– постоянный контакт с населением.
Может быть, и необязательно людям знать представителей своей компании в лицо. Достаточно, чтобы в подъездах и дворах было чисто, а вода текла из кранов, а не с потолка.
