Кому доверить взносы на капитальный ремонт дома

С 2015 года изменились правила организации капремонта в многоквартирных домах (МКД). Собственники помещений в МКД перечисляют взносы на кап-ремонт на спецсчёт. Его владельцем может быть только юрлицо: ТСЖ, жилищный кооператив, управляющая компания либо региональный оператор, учредителем которого является правительство области. Именно у регоператора и начали аккумулировать средства на капремонт большинство домов.

В Выксе благодаря этому тоже обновили часть многоквартирного жилфонда: отремонтировали инженерные сети, кровлю, фасады. Однако много претензий к срокам выполнения работ, их количеству и качеству. Как оказалось, непросто найти подрядчиков, готовых к добросовестному исполнению условий контрактов, в том числе гарантийных обязательств.

Региональный оператор открыт для диалога

На наши вопросы отвечает заместитель генерального директора по связям с общественностью НК «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Нижегородской области» Мария Соловьёва.

– Сколько домов формируют средства на капитальный ремонт у регионального оператора? 

– По состоянию на  1 февраля в Выксе это 402 дома, в Нижегородской области – 21 101 МКД.

– В прошлом году в каких домах Выксы он выполнялся на эти взносы?

– В целом работы по программе капитального ремонта в вашем округе проводились в 20 МКД. 

(Прим. ред.: что и в каких домах сделано см. на карте). 

– Кто и на основании каких данных определяет объём работ? Сколько средств было затрачено?

– Объём работ определяется специализированной проектной организацией по результатам обследования и обязательно согласовывается с управляющей МКД компанией и администрацией муниципального образования. Общая стоимость выполненных работ по капремонту многоквартирного жилфонда в Выксе составила более 34,6 миллиона рублей. Основная часть этих средств затрачена на замену лифтов и ремонт кровли. 

– Какие организации привлекались для выполнения капремонта? 

– Подрядчиков отбирали на конкурсной основе. 

В вашем округе замену лифтового оборудования выполняли ООО «ЧЕСТРОЙ» и ПАО «Карачаровский механический завод», ремонт крыш, фасадов и коммуникаций  – ООО «БаСиСт», ООО «ПроектСтройСиб» и ООО «Е 52».

– Кто и как контролировал их работу? 

– Строительный контроль (технический надзор) за ходом работ по капремонту осуществляет отдельная подрядная организация, выбранная на конкурсной основе. По результатам отбора подрядчиками на технический надзор стали ГЭПП «Нижегород-облкоммунэнерго», ООО «НижегородСтройСервис» и выксунское МБУ «АПУ».

Приёмку выполненных работ осуществляет комиссия с участием представителей регионального оператора, государственной жилищной инспекции, органа местного самоуправления, компании, которая проводила строительный контроль, а также уполномоченного представителя собственников квартир (в случае своевременного принятия ими предложения о проведении капремонта). Согласно условиям договоров, заключаемых с подрядными организациями на выполнение строительно-монтажных работ по капитальному ремонту, подрядчики несут ответственность в течение пяти лет (гарантийный срок).  

– Насколько успешно строительные организации справились с условиями контрактов на капитальный ремонт?

– Из 29 видов работ по 16-ти были нарушены сроки выполнения работ.

– Какие меры региональный оператор, как заказчик, применил к тем подрядчикам, которые сорвали установленные сроки или не с должным качеством выполнили работу?

– Для обеспечения своевременного и качественного проведения работ руководство Фонда повысило требования к подрядчикам и внесло значительные изменения в конкурсную документацию, обязав их подтверждать свою состоятельность банковской гарантией, использовать банковское сопровождение, на предоставление которого у нас заключён договор. Банк контролирует целевое использование средств по банковскому счёту подрядчика. Перевод денег со счёта осуществляется банком по заявке подрядчика и при наличии обосновывающих документов. 

Сейчас ужесточились условия выплаты аванса, введены штрафные санкции за нарушение пунктов договора, а также появилась обязанность страхования по возмещению ущерба, возникшего в ходе проведения работ по вине подрядчика, и страхования рисков гражданской ответственности перед третьими лицами на период гарантийного срока. Напомню, что он составляет пять лет по окончании ремонта многоквартирного дома.

За 2018 год Фондом было подано 291 исковое заявление в суды Нижегородской области, в том числе в отношении подрядных организаций, за нарушение условий договора. В адрес самих подрядчиков направлено 857 претензий, а 47 заявлений – в управление Федеральной антимонопольной службы о включении организаций в реестр недобросовестных подрядчиков, а также 19 заявлений – в областную прокуратуру о принятии мер прокурорского реагирования.

(Прим. ред.: что и в каких домах будет сделано в 2019 году, см. на карте). 

Сроки капремонта МКД определяются Ведомственными строительными нормами (ВСН)

Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения утверждены приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от  23 ноября 1988 г. №312.

Согласно ВСН первичный капитальный ремонт в полном объёме необходимо проводить не позднее 30-летнего срока после введения жилого дома в эксплуатацию, выборочный – по истечении 20 лет. 

Срок службы всех элементов многоквартирного дома зависит от материалов, которые использовались при строительстве.

Ушли в свободное плавание

Евгений Шемяков,  директор ООО «УК «Аккорд»: 

– В жилфонде, которым управляет компания «Аккорд», из 67 многоквартирных домов в 61 собственники помещений формируют фонд капитального ремонта МКД на специальных счетах. Результат правильного выбора не заставил себя ждать.

Только в прошлом году в 25 домах были выполнены работы по капремонту на общую сумму более 16 млн руб. План «Что, где, когда делать?» обсуждали и утверждали на общих собраниях жильцов.  

В частности, в прошлом году большое внимание уделили капитальному ремонту кровли – его выполнили в домах №18 на улице Л. Чайкиной, №22 в микрорайоне Гоголя, №№1, 3, 5 и 10 в Юбилейном. В доме №2 в микрорайоне Жуковского заменили лежаки канализации, трубы центрального отопления и запорную арматуру системы горячего водоснабжения. В соседнем, №4, утеплили стену фасада, а также в домах №№6, 73 и76 в м-не Юбилейном, №№30А и 34 в м-не Гоголя, №36 на Дружбе, №10 в м-не Жуковского. Более миллиона затратили на ремонт подъездов и свыше двух миллионов – на обновление входов в них, установку козырьков. В общем, жители видят и контролируют расход взносов на капитальный ремонт, которые они платят.

Юрий Тарунов, председатель совета дома №5 м-она Юбилейный:

– На спецсчёт перешли три года назад и не пожалели. Результат налицо: в прошлом году полностью отремонтировали кровлю. Затраты составили 1,2 млн руб. Также  сделали входы в подъезды, освещение в них и в подвале. В общем, работа большая проведена. Теперь дом выглядит совсем иначе.

Мнение эксперта

Дмитрий Орлов, заместитель главы администрации округа: 

– В прошлом году региональный оператор включил в план капитального ремонта 11 многоквартирных домов выксунского жилфонда, но фактически он проведён только в шести. Это связано с тем, что пять двухэтажек на улице Кутузова (№№31, 33, 35, 37, 39), в которых он не сделан, являются объектами культурного наследия (памятники градострои-тельства и архитектуры), а к их проектам ремонтных работ предъявляются особые требования, что создаёт определённые сложности. Так, в пошлом году даже не состоялся конкурс на проектирование, поэтому объекты перенесли в программу капремонта на текущий год. Будем надеяться, что регио-нальный оператор сможет провести конкурсные процедуры вовремя.

Следует отметить, что в прошлом году за счёт средств капремонта была выполнена очень важная и дорогостоящая работа по замене лифтов, которые 

отслужили нормативный срок. И это стало возможным в том числе благодаря аккумулированию взносов на капитальный ремонт у регионального оператора.

– Как администрация округа контролирует процесс выполнения программы капремонта? 

– В меру своих полномочий. Наш представитель входит в комиссию по приёмке капремонта и участвует в актуализации видов работ, когда составляются сметы, так как к тому моменту какие-то из них могут быть уже выполнены в рамках текущего ремонта, а что-то необходимо сделать дополнительно. В управлении ЖКХ администрации есть главный специалист, который занимается вопросами капремонта жилфонда. Старшие домов всегда могут получить требуемую консультацию.

Кроме того, наше МБУ «АПУ» выиграло конкурс на проведение строительного надзора, то есть муниципальный контроль мы осуществляем. 

– Почему в проведении капремонта не участвуют местные строительные организации?

– Как я уже говорил, все конкурсы на работы по капремонту проводит региональный оператор – это его зона ответственности. И ему удобнее формировать 

крупный лот, что уменьшает документооборот, позволяет привлекать к участию серьёзные строительные компании – нередко подрядчика выбирают в разных городах. Местные строительные организации таким потенциалом не обладают, но могут работать на субподряде. Однако на практике только одна выксунская организация принимала участие в программе капремонта. 

Сказываются и жёсткие условия контракта (и они необходимы) на подряд: никакого авансирования, постоянный стройнадзор и пятилетняя гарантия на выполненные работы. Не все строительные компании готовы соответствовать таким требованиям.

– Кому отводится ведущая роль в процессе организации капремонта?

– Управляющей компании. Технические специалисты УК проводят ежегодный осмотр и лучше всех знают состояние дома. Поэтому при определении видов ремонтных работ, которые необходимо сделать, в первую очередь следует учитывать мнение УК – она несёт ответственность за дом, взятый в управление. 

Что касается выбора способа формирования фонда капитального ремонта МКД, то его определяют собственники квартир на общем собрании, как и план ремонтных работ. Но следует учитывать, что небольшим многоквартирным домам сложно в одиночку накопить на кап-ремонт, реальнее его сделать с помощью регионального оператора, на счетах которого аккумулируются взносы многих домов.