Изменение правил проведения капитального ремонта вызвало много разногласий и вопросов. И этой теме мы отводили не одну газетную полосу, в которой своё мнение высказывали и эксперты, и жители. Цель новой формы организации и выполнения ремонтных работ общего имущества многоквартирных домов (МКД) одна – создать более комфортные условия проживания, то есть чтобы крыша надёжно защищала от дождя и в квартирах с потолка не капало, системы водо-, электро-, теплоснабжения и канализация исправно функционировали, а качество коммунальных услуг было на должном уровне. Конечно, всё это требует немалых затрат, и в Жилищном кодексе финансовая ответственность определена: ремонт и содержание общего имущества – обязанность собственников помещений в МКД. Отчисления на капитальный ремонт в квитанции на оплату жилищно-коммунальных услуг выделены отдельной строкой, и способы их накопления тоже установлены федеральным законом: на индивидуальном счёте дома, для открытия которого необходимо несколько условий, или у регионального оператора. Надо признать, что в основном собственники квартир перечисляют взносы региональному оператору, так как этот путь формирования фонда капремонта МКД намного проще. Но всё ли так гладко в этой цепочке? Недаром говорится: «Гладко было на бумаге, да забыли про овраги». А в ситуациях, о которых пойдёт речь, «овраги» оказались глубокими и извилистыми.
Итак, обо всём по порядку. Ещё в конце ноября в редакцию обратились жители домов №104/5 и №104/3 на улице Корнилова (в городе этот район называют 52 квартал) по поводу конфликта с подрядчиком ООО «Профстройком» (г. Ярославль), выполняющим капитальный ремонт. Он завёз для новой обрешётки кровли лесоматериал очень низкого качества. Старшие по домам Альбина Суслова и Людмила Тагунова забили тревогу: «Мы стали звонить региональному оператору – он же заказчик и должен контролировать ход работ, что и как делается. Чтобы не быть голословными, сфотографировали, какие доски, а правильнее их назвать горбыль, нам завезли. Разве можно их использовать на кровле?! Что же получается: мы столько ждали капремонта наших домов, построенных более 50 лет назад, а теперь его пытаются выполнять некачественными материалами по принципу «и так сойдёт».
Не сошло – настойчивость женщин возымела своё действие, да и подрядчик оказался не совсем без совести, признал справедливость претензий и завёз более подходящие для кровельных работ материалы. Но на этом проблемы не закончились, и старшие по домам вместе с другими жильцами остаются «в повышенной боевой готовности». Почему? Есть большие сомнения по поводу профессионализма, да что там говорить о профессионализме – элементарных навыков строителей, занятых на объектах. Жильцам дома №104/5 ещё повезло – у них крышу всё-таки установили, хотя и остаётся много недоделок. Например, чугунные трубы канализационной вентиляции на чердаке срезали, оставив обрубки, и конденсат стал собираться внутри чердачного помещения, а как только ударили морозы, он превратился в иней, сосульки и «снегурочки». Когда сказочные персонажи начнут таять, то высокая влажность и запах канализации дому обеспечены. «Крайними» окажутся жители вторых этажей. А в соседнем доме №104/3 они уже стали ими, так как в нём крышу до сих пор не сделали. Старое железо сняли, прикрыли обрешётку целлофановой плёнкой и использованными рекламными щитами, а выпавший снег помог создать иллюзию, что крыша есть. Вот только переменчивая погода иллюзорную картинку портит – в трёх квартирах на втором этаже случился потоп, да такой, что замкнуло электропроводку, в результате в нескольких комнатах нет света. Нерадостный новогодний подарок получили жильцы.
В рождественские каникулы строители отдыхали, видимо, руководствуясь законом «Об обеспечении тишины и покоя граждан» (№44-З от 01.04.2015 г.), но и в понедельник, 9 января, когда мы встретились с жителями на месте событий, рабочие на объектах так и не появились. По телефону у прораба Георгия попытались выяснить, когда же ремонт будет продолжен, предложили встретиться, чтобы пояснил происходящее. Однако встреча не состоялась – руководство из Ярославля пообещало «само на днях подъехать». Пока номер готовился к печати, представителей ООО «Профстройком» так и не дождались.
Понятно, что нельзя всю вину перекладывать только на подрядчика. В процессе организации капремонта много нюансов. В частности, разработанный проект необходимых работ по капремонту конкретного дома очень расходится со сметой, по которой его и выполняет подрядчик. По дополнительному согласованию материалы используются не те, что запланированы, часть работ исключается с целью экономии средств. Но вопрос в том, насколько обоснована такая экономия. Даже в «поджатом» варианте ремонт крыши дома №104/5 стоит 1,1 млн рублей. А если он ещё и выполняется материалами низкого качества, не специалистами, а временно нанятыми людьми, то сколько прослужит жильцам такая недешёвая крыша, сложно сказать. В итоге за неё им платить…
Даже в «поджатом» варианте ремонт крыши дома №104/5 стоит
1,1 млн рублей
Пени
Фонд капитального ремонта МКД Нижегородской области выставит пени злостным неплательщикам.
Начисление осуществляется на всю сумму задолженности начиная с 2015 года. Сумма полученных пени будет направляться на финансирование работ по капитальному ремонту.
На основании Жилищного кодекса (ч. 14 ст. 155) пени рассчитываются в размере одной трёхсотой ставки рефинансирования Центрального банка России, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки. Обязанность по оплате взносов на капремонт является безусловной и возникает у всех собственников МКД, вошедших в региональную адресную программу по капремонту.
К неплательщикам будут применяться те же меры воздействия, что и к должникам за коммунальные услуги. Речь идёт о пенях, штрафах, принудительном взыскании долга через суд. Должники, попавшие в «чёрный список» судебных приставов, не смогут выехать за рубеж, произвести сделку с недвижимостью, а также взять кредит в банке. Кроме того, невыполнение собственниками обязанности по оплате взносов на капитальный ремонт приведёт к переносу срока его проведения на более поздний.
Отказываясь платить, собственник нарушает права других жильцов дома. Напомним, что 12 апреля 2016 года Конституционный суд РФ признал законными взносы на капитальный ремонт. В материалах суда сказано, что такая система не противоречит Конституции, так как позволяет быстро аккумулировать средства для неотложного проведения работ в многоквартирных домах. Но самое главное, что система капремонта в нынешнем виде – единственный эффективный способ сохранить жилфонд в достойном состоянии.
Мнение эксперта
Начальник выксунского отдела госжилинспекции Нижегородской области Наталья Наумова:
– В нашей области одна из самых масштабных среди регионов Приволжского федерального округа программа капремонта, которая включает почти 25 тысяч многоквартирных домов.
В краткосрочную программу капремонта (2014-2018 годов) на территории городского округа в настоящее время входят 87 МКД. На четырёх из них, расположенных в посёлке Шиморское, работы полностью завершены. Выксунский подрядчик ООО «ПСК Строитель», несмотря на трудности (погодные условия, недостаточное и несвоевременное финансирование) выполнил капремонт в установленный срок. Да, любая строительная организация, соответствующая требованиям заказчика, имеющая необходимые допуски, может принять участие в конкурсе по капремонту МКД, но, как показывает практика, положительным моментом для Выксы стало то, что работает местный подрядчик. В случае обнаружения недостатков в проведении ремонта с ним проще решать проблему и предъявлять претензии.
Указанная проблема не относится к иногородней спецорганизации – ООО «Межрегионлифт», выигравшей конкурс на замену 20 лифтов в МКД. Половина из них уже смонтирована и пущена в эксплуатацию. Подрядчик сработал профессионально, своевременно устранил незначительные недостатки, отмеченные приёмной комиссией.
А теперь об отрицательных моментах. При приёмке работ по капремонту наши сотрудники предъявили претензии к заказчику (Фонд капитального ремонта МКД Нижегородской области) по ремонту системы электроснабжения в домах №№3 и 6 на ул. Вавилина, №30 на ул. Островского, №№8 и 12 на ул. Белякова, №№24 и 34б на ул. Красные зори. Эти дома не приняты, причина: работы по ремонту электроосвещения подъездов хотя и выполнены согласно проекту, но фактически не относятся к работам капитального ремонта. Он подразумевает восстановление ресурса здания с заменой (при необходимости) конструктивных элементов и инженерного оборудования, улучшение эксплуатационных показателей (об этом говорится в документе «Ведомственные строительные нормы» ВСН 58-88(р)).
Капремонт системы электроснабжения предполагает замену вводного распределительного устройства, кабеля и разводки до каждого потребителя, замену сетей электроосвещения подъездов, подвалов, чердаков.
Многострадальным оказался дом №54 на ул. Бр. Баташёвых. Нижегородский подрядчик ООО «Е52» должен был выполнить капитальный ремонт кровли, но раскрыв её, «умыл руки». Дом в зиму остался без крыши.
Поскольку одной из основных функций регионального оператора является осуществление контроля за качеством, соответствием требованиям проектной документации и соблюдением сроков выполнения работ подрядными организациями, то по фактам нарушения Госжилинспекция провела проверку. В отношении регионального оператора возбуждено административное производство, ему выдано предписание.
Проблема качества и своевременного выполнения работ по капитальному ремонту МКД из года в год не теряет своей остроты. Инфляция, рост цен на стройматериалы, задержки с графиком производства работ, недостаточное финансирование программы, нехватка подрядных организаций, готовых к выполнению работ по капремонту МКД, отсутствие инициативы со стороны собственников – эти причины актуальны и на сегодняшний день.
«Контроль над подрядными организациями уже ужесточили на всех этапах производства работ, начиная от выхода на объект, надзора непосредственно в момент проведения ремонта, а также финального комиссионного контроля.»
Сергей Протасов, бывший генеральный директор областного Фонда капитального ремонта
Региональный оператор отвечает:
– Сколько многоквартирных домов в нашем городском округе региональный оператор капитально отремонтировал в 2015–2016 годах?
– В 2015 году отремонтировано четыре дома в Шиморском: №13 на ул. Н. Андреевой, №№3, 11, 13 на ул. Спортивной. Обновили фасады, кровлю, систему электроснабжения. В 2016 году подрядной организацией ООО «ПСК Строитель» выполнен капремонт семи МКД: №№1, 3, 6 на ул. Вавилина, №46 и 48 на ул. Бр. Баташёвых, №30 на ул. Островского, №5А на ул. Ленина в Шиморском. Кроме того, ООО «Межрегионлифт» (Москва) заменило 10 комплектов лифтового оборудования в домах: №9 и №18 в м-оне Центральном, №32Б и №34 на ул.1 Мая. Столько же будет обновлено в начале этого года (в домах №№11, 20 в м-оне Центральном, №№3, 5 на ул. Осипенко).
– Как региональный оператор контролирует ход работ, их качество, какие материалы подрядчик использует?
– С помощью надзорной организации, которая и контролирует соблюдение технологии, какие материалы применяются, объём и качество работ. В Выксе такой контроль осуществляет МБО «Архитектурно-планировочное управление». Организация выбрана по итогам открытого конкурса. И для ремонта крыши дома №104/5 на ул. Корнилова пиломатериалы были заменены в результате вовремя выявленной недобросовестности подрядчика.
– В процессе ремонта крыши этого дома стал разрушаться фасад. Должны ли его восстановить по окончании кровельных работ? (Жители волнуются, что всё может завершиться только обещаниями).
– По информации Фонда, в обрушении фасада на данном доме вины подрядчика нет, но он намерен восстановить обрушившийся участок, о чём уведомил регионального оператора.
– Как осуществляется процесс приёмки выполненного капремонта (много недоделок)?
– Приёмка осуществляется комиссией в составе уполномоченного представителя собственников, определённого решением общего собрания (если таковой имеется), сотрудников органов местного самоуправления, Госжилинспекции, управляющей компании, Фонда капремонта. В случае выявления недостатков подрядчику даётся время на их исправление, и он получит деньги за выполненный кап-ремонт только после их приёмки и подписания акта.
– Какова ситуация с поступлением взносов на капремонт в городском округе г. Выкса?
– Собираемость взносов на капремонт в городском округе за 2016 год составила 87,7%.
Фото Ольги Поповой, Альбины Сусловой и из открытых интернет-источников
