В центре внимания очередных безвозмездных правовых консультаций граждан в приёмной губернатора и правительства Нижегородской области проблемы садоводов. Публикуем ответы на некоторые из них.
Вопрос: Членам нашего садоводческого товарищества неясно, как устанавливается цена на услуги: пользование электричеством, газом, подъездными дорогами и т.п. Мы не получили вразумительного ответа на эти вопросы от председателя правления нашего товарищества.
Ответ: В соответствии со статьями 1, 4, 7 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15 апреля 1998 года №66-ФЗ услуги по пользованию электричеством, газом, подъездными дорогами предоставляются на основании договоров с организациями – поставщиками услуг.
Чтобы внести ясность по данному вопросу, Вам следует внимательно изучить Устав своего садоводческого товарищества. Там должно быть прописано, в чьей компетенции находится установление цен на эти услуги. Как член товарищества Вы можете потребовать у председателя правления Вашего садоводческого товарищества любые документы, связанные с деятельностью товарищества. Он обязан Вам их предоставить. Узнайте, заключались ли Вашим товариществом договоры по поставке электроэнергии, газа, на пользование подъездными дорогами и каковы их условия. Цены на указанные услуги устанавливаются в централизованном порядке, что отражается в условиях договоров на поставку тех или иных услуг.
Вопрос: У меня на садовом участке вплотную к забору с участком соседей растёт берёза, её сажал мой отец ещё 40 лет назад. Соседи требуют спилить её, опасаясь, что она когда-нибудь упадёт на их дом. Грозятся подать на меня в суд. Законно ли их требование?
Ответ: Требования Ваших соседей правомерны. На основании п.6.7 СНиП 30-02097 «Планировка и застройка территорий садоводческих объединений граждан, зданий и сооружений» стволы высокорослых деревьев должны находиться от границы с соседним участком, как минимум, на расстоянии 4 метров. Из Вашего обращения следует, что берёза растёт на расстоянии менее 4 метров. Таким образом, советуем Вам не доводить дело до суда и принять решение спилить дерево. Взамен посадить молодое, учитывая при этом требования СНиП.
Вопрос: Приобрёл по договору купли-продажи земельный участок в деревне в Шахунском районе. Как оформить землю в собственность?
Ответ: Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV Земельного кодекса (ЗК) РФ, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ.
Собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретённые гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством РФ. Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность гражданам и юридическим лицам, за исключением земельных участков, которые в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами не могут находиться в частной собственности (часть 1 ст.15, часть 1 ст.25 ЗК РФ).
Следует принять во внимание особенности купли-продажи земельных участков, определённые в части 1 ст. 37 ЗК РФ, а именно:
1. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учёт. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
2. Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка: устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в т.ч. ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землёй; ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.
Указанные требования применяются также к договору мены.
3. Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причинённых ему убытков – в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешённым использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами.
4. Требования, установленные п. 3 настоящей статьи, применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.
Если земельный участок был приобретён до 1990 года, то по «дачной амнистии» оформить его в собственность достаточно легко. Для этого необходимо представить в Управление федеральной регистрационной службы по Нижегородской области документы, свидетельствующие о приобретении участка, то есть надлежаще оформленный и зарегистрированный договор купли-продажи. Помимо этого, нужно представить выписку из кадастрового плана и технический паспорт на земельный участок. Эти документы Вы можете получить в БТИ Шахунского района Нижегородской области. Всего за оформление земли по этой схеме придётся заплатить около 3 тысяч рублей.
В случае, если участок был приобретён после 1990 года, необходимо сначала написать заявление в районный земельный комитет с просьбой дать разрешение на оформление земли. Ваше заявление подлежит рассмотрению в земельном комитете, после чего должно быть вынесено решение о стоимости земли. Следующим шагом станет оформление землеустроительного дела (межевание земли, в результате чего должны быть определены и согласованы границы Вашего земельного участка). Все собранные документы поступают в земельный комитет. Учитывая сложность процедуры оформления земли в собственность, лучше переложить эту работу на плечи профессионалов. Оформление земли через территориальное агентство «Роснедвижимость» займёт от 6 до 12 месяцев, но это будет стоить дороже.
В оформлении земли в собственность Вам могут и отказать. Причины могут быть разными: изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, несоответствие использования земельного участка его целевому назначению (например, если эту землю государство предоставляло под сельхозпроизводство) и т.д. Вы можете не получить участок в собственность, если имеете задолженности по арендной плате или не платите налоги на землю.
Подготовил Олег Сухонин