Договор будет признан недействительным,
если нарушено законодательство
ведут к недействительным договорам
Выбор способа управления жилым домом – за собственниками квартир. Если он пал на управляющую компанию, то последняя также избирается большинством голосов на общем собрании собственников. Однако в этом процессе есть ряд закреплённых законом нюансов, при несоблюдении которых договор, заключённый с упомянутой компанией, не станет гарантией того, что конкретно она впоследствии возложит на себя функции по управлению.
Администрация города обратилась в Выксунский городской суд с иском о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме о расторжении договора с компанией ООО «К» и избрании в качестве управляющей организации ЗАО «И». Требования администрации мотивированы тем, что муниципальному образованию город Выкса в упомянутом доме принадлежат на праве собственности некоторые жилые помещения. Жители дома, неудовлетворённые работой своей управляющей компании, инициировали проведение общего собрания, и оно состоялось.
Действительно, закон допускает, что внеочередное собрание может быть созвано по инициативе одного или нескольких собственников. В нашем случае таковыми оказались В. и П. Однако, оповещая о намеченном собственников, они упустили из виду собственника – администрацию, равно как и тот факт, что Жилищный кодекс предусматривает и некоторые процедуры, в частности, по созыву собрания. Так, инициаторы обязаны сообщить о нём каждому собственнику не позднее, чем за 10 дней до проведения, причём не иначе как либо заказным письмом (если иное не предусмотрено решением общего собрания), либо вручением лично под роспись, либо путём размещения в доступном для каждого собственника помещении в доме.
Уведомления о проведении собрания были размещены на досках объявлений подъездов. Это притом, что соответствующее решение об изменении способа извещения собственников ранее не принималось. Письменное уведомление в администрацию города никто не направил, тем самым та была лишена права на участие в собрании и голосовании по поставленным вопросам. Одним из них был как раз касающийся выбора способа управления.
Оповещённые единогласно сказали «нет» ООО «К» и «да» – ЗАО «И». По протоколу число проголосовавших составило 51,68% от общего числа голосов собственников. Увы, администрация города просто не могла что-либо сказать вообще. Плюс в ходе судебного заседания на основании выписок из государственного реестра прав на недвижимое имущество и реестра муниципальной собственности была установлена фактическая цифра – 47,01%. Нет кворума – нет решения. Ошибка вызвана тем, что при подсчёте голосов неверно определили площади квартир, голоса лиц, у которых квартиры в долевой собственности. Некоторые из проголосовавших и собственниками не являлись.
Не вдаваясь в перипетии гражданского и жилищного законодательства, отметим: из-за этих и некоторых других нарушений договор управления, заключённый собственниками с ЗАО «И», был признан судом недействительным. В соответствии с Гражданским кодексом РФ применены последствия недействительности сделки. Права и обязанности по договору с ЗАО «И» переведены на ООО «К».
Галина Дельцова
