Наряду с государственной регистрацией прав на недвижимость и отдельных видов сделок с ней, госрегистрации подлежат ограничения (обременения) прав на недвижимость.
То есть госрегистрацию должны проходить сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества и пр. Цель её и состоит в том, чтобы потенциальный приобретатель недвижимости знал об их наличии ещё до заключения сделки. Регистрация ограничений прав возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав. Лицо, к которому переходит недвижимость, получает её вместе с соответствующими ограничениями (обременениями). Среди упомянутых ограничений следует обратить внимание на ипотеку.
При заключении договора ипотеки государственной регистрации подлежит как сам договор ипотеки, так и ипотека как обременение. Это два разных, хотя и взаимосвязанных действия. Госрегистрация производится на основании заявления залогодателя или залогодержателя. Закон об ипотеке теперь не требует нотариального удостоверения. Но если все стороны всё же удостоверили в нотариальном порядке договор ипотеки, то госрегистрация может проводиться на основании заявления нотариуса, удостоверившего указанный договор ипотеки.
В ст. 13 Закона о долевом участии в строительстве многоквартирных домов говорится об особой разновидности залога недвижимости (ипотеки), возникающей в силу закона, предметом которой является земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или аренды, и строящийся на этом земельном участке многоквартирный дом или иной объект недвижимости.
Право ипотеки возникает у участников долевого строительства с момента государственной регистрации договора о долевом участии. В тех случаях, когда застройщик начал строительство объекта недвижимости, но не закончил его, зарегистрировав при этом право собственности на него, заложенным считается сам объект незавершённого сооружения.
Согласно п. 2 ст. 5 Закона об ипотеке, правила Закона должны применяться и к залогу незавершённого строительства недвижимого имущества, которое возводится на земельном участке, отведённом под строительство в установленном законодательством РФ порядке. Объект незавершённого строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента госрегистрации права собственности застройщика на такой объект.
Елена Кулагина, начальник Выксунского отдела Росреестра по Нижегородской области.
Фото из открытых интернет-источников
