Срок приватизации завершается 1 марта 2010 года. Так что у тех, кто желает получить своё жилье в собственность, осталось немного времени: процедура вполне может занять полгода, а ближе к концу срока и вовсе начнётся ажиотаж. Публикуем ответы на вопросы читателей о приватизации.
Что можно приватизировать
Человек может бесплатно получить в собственность дом, квартиру или комнату, где он прописан и проживает на условиях договора социального найма. Это касается как государственного и муниципального жилья, так и ведомственных помещений. Законодатели особо подчеркнули, что реально оформить в собственность и жилищный фонд сельскохозяйственных предприятий, а также жильё, расположенное в сельской местности и принадлежащее учреждениям социальной защиты.
Приватизации не подлежит жильё, находящееся в аварийном состоянии. Кроме того, запрет наложен на комнаты в общежитиях, дома закрытых военных городков и служебные помещения.
Наша семья получила квартиру в апреле 2005 года. Это правда, что мы не сможем её приватизировать, так как в собственность передаётся только жильё, предоставленное до 1 марта 2005 года?
Вы сможете стать владельцами этой квартиры. Действительно, некоторое время действовала норма законодательства, в соответствии с которой приватизация квартир, полученных по договору социального найма после 1 марта 2005 года, не предусматривалась. Об этом прямо говорила одна из редакций Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (ст. 4). Однако позже данное положение было признано не соответствующим Конституции РФ. Такой вывод сделан в постановлении Конституционного суда РФ от 15 июня 2006 г. № 6-П. Так что теперь это ограничение снято. Главное, поспешите с приватизацией, чтобы уложиться до 1 марта 2010 года.
Наш дом значится в списке строений, подлежащих капитальному ремонту. Значит, теперь мне уже не позволят приватизировать квартиру в нём?
Вы путаете понятия «аварийный» и «подлежит капитальному ремонту». Если дом признан аварийным, то в приватизации и впрямь откажут. А вот жилплощадь в доме, требующем капитального ремонта, бесплатно оформить в собственность можно. То же касается домов, по которым принято решение о реконструкции, модернизации или сносе. При этом, согласно статье 16 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ», действует обычный порядок приватизации.
Более того, даже когда вы получите свидетельство о праве собственности на квартиру, орган ЖКХ обязан проводить капитальный ремонт или, скажем, запланированную реконструкцию вашего дома.
Квартира моего деда расположена в доме, который является памятником архитектуры регионального значения. Эту площадь можно приватизировать?
Да. Квартиры, которые находятся в доме, признанном памятником культуры, истории или архитектуры, приватизировать тоже можно. Кстати, это распространяется на памятники как регионального, так и федерального значения.
Но потом собственники обязаны заботиться об охране таких зданий. Так указано в пункте 18 Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации, которое утверждено решением Роскоммунхоза от 18 ноября 1993 г. №4. Для этого в договор на передачу квартиры в собственность будут внесены особые условия. В частности, от владельца могут потребовать не изменять декоративные элементы и облик фасадов, не проводить перепланировку, обеспечивать доступ к памятнику, оплачивать какие-то работы по его сохранению, согласовывать с властями продажу квартиры и т. д. Конкретные правила устанавливает региональный государственный орган по охране памятников.
Муж работает в Управлении внутренних дел, и мы живем в служебной квартире. Она подлежит приватизации?
Придётся вас огорчить: приватизация служебных помещений законодательством не предусмотрена. Впрочем, если организация, где трудится ваш муж, даст своё согласие, оформить это жильё в собственность можно. Такое право
работодателям предоставлено в статье 4 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ».
Муж может обратиться с соответствующим заявлением к своему руководству – всё зависит от его доброй воли. Добавим, что на практике служебную площадь позволяют приватизировать сотрудникам, которые уже давно работают в организации и при этом не имеют другого жилья.
Если на жилплощади прописано несколько человек, то оформить её можно в общую долевую или общую совместную собственность. В чём отличие? Как лучше поступить, если в квартире зарегистрированы я и моя дочь?
При общей долевой собственности жильцы владеют чётко зафиксированными долями квартиры, которые будут определены в договоре передачи и в свидетельствах о госрегистрации. Когда оформляется общая собственность, участники имеют равные права на всю квартиру.
Ваш вариант – общая долевая собственность. Дело в том, что право совместной собственности на жильё преимущественно оформляют супруги. Но даже при долевом варианте всё равно получится, что вы с дочерью получите по 50 процентов жилплощади, то есть поровну.
К тому же долевая собственность удобнее. Юристы и супругам рекомендуют приватизировать жильё именно таким способом. Ведь если зайдёт речь о разводе или наследстве, то при общей долевой форме делить помещение проще. Не придётся тратиться на определение долей и судебный процесс.
Кто участвует в приватизации
Право один раз приватизировать жильё есть у каждого гражданина России, достигшего 18 лет. Несовершеннолетние россияне, прописанные в квартире, участвуют в приватизации в обязательном порядке. При этом за ними сохраняется право на вторую приватизацию – уже после того, как они отметят 18-летие.
Если в квартире постоянно зарегистрированы несколько человек, то приватизация возможна, только когда согласие на неё даст каждый из них (в том числе подростки в возрасте от 14 до 18 лет). Впрочем, человек может дать письменный отказ от участия, надо только заверить эту бумагу у нотариуса.
А вот в коммунальной квартире спрашивать согласия соседей не нужно. Зато если потом человек решит продать свою комнату, соседи – собственники своих метров будут иметь преимущественное право покупки. Те, кто не приватизировал комнаты, таким правом не обладают.
Десять лет назад, когда я ещё была школьницей, мои родители приватизировали нашу квартиру. Недавно они её продали и купили загородный дом. Я же прописалась у бабушки. Могу ли я получить долю при приватизации бабушкиной квартиры?
Можете, если против этого не возражают те, кто зарегистрирован в бабушкиной квартире.
Судя по вашему письму, когда переходила в собственность родительская квартира, вы были ещё несовершеннолетней. Приняв участие в этой процедуре в возрасте до 18 лет, вы сохранили своё право на приватизацию. Его вы можете использовать, достигнув совершеннолетия.
Это подтверждает статья 11 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ».
Мы с мужем купили «двушку» (естественно, приватизированную), оформили её в совместную собственность. Имеет ли муж право участвовать в приватизации отцовской квартиры, где он прописан?
Ваш супруг вполне может получить ещё одну квартиру или её часть, если он до сих пор не принимал участия в приватизационном процессе.
Приватизация и покупка квартиры – два разных способа приобретения жилья. Поэтому, купив квартиру, своего права на приватизацию гражданин не утрачивает. И тут не важно, приобретена одна жилплощадь или несколько.
Так что за вашим мужем сохранилось его законное право один раз (в порядке приватизации) бесплатно приобрести в собственность помещение, находящееся в государственном или муниципальном жилищном фонде. Основанием для такого утверждения служит статья 11 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ».
Когда-то я и мой ребёнок были зарегистрированы в доме моего мужа. Сейчас мы в разводе, прописаны с сыном в другом месте. Своё право на приватизацию мы ещё не реализовали. Сыну 4 года. Можем ли мы претендовать на доли в доме бывшего мужа, если он его приватизирует?
Нет, ни вы, ни ваш сын стать собственниками дома не сможете. Вы убедитесь в этом, если обратитесь к пункту 3 Примерного положения о приватизации. Там чётко сказано, что в приватизации жилья принимают участие только лица, имеющие право на пользование помещением. То есть зарегистрированные на момент приватизации. Вы с мальчиком можете оформлять в собственность ту площадь, на которой прописаны в данный момент.
То, что вы ещё не использовали право на бесплатную приватизацию, а ваш ребёнок не достиг совершеннолетия, в данном случае роли не играют.
Прописана я в однокомнатной неприватизированной квартире вместе с сестрой. А живу с семьёй в «трёшке» тоже по договору соцнайма. Я хочу, чтобы сестра одна стала собственницей квартиры. Но ведь на приватизацию её «однушки» нужно моё согласие. Дав его, я потеряю право на приватизацию?
Не потеряете. Одно дело согласиться на приватизацию и совсем другое – стать её участником.
Пункт 3 Примерного положения о приватизации позволяет гражданину дать согласие на то, чтобы другие жильцы приобрели помещение в собственность, и при этом самому не участвовать в приватизации. То есть не входить в число владельцев квартиры. Вместе с тем за таким человеком сохраняется право на одну бесплатную приватизацию.
Иначе говоря, вы имеете право согласиться на приватизацию однокомнатной квартиры, но отказаться от собственности. Тогда ваша сестра станет единственной хозяйкой «однушки». Вы же потом можете, прописавшись в трёхкомнатную квартиру, приватизировать её вместе со своей семьёй.
Но вы можете действовать ещё проще. Пропишитесь сейчас в «трёшку», и ваше согласие сестре вообще не понадобится.
Мой отчим указан в договоре соци-ального найма, но из квартиры выписался и уехал жить в Белоруссию. Своё право на приватизацию он не использовал. За отказ от участия в приватизации отчим просит у нас солидную сумму. Мы можем приватизировать квартиру без него? И обязаны ли мы прописать отчима, если он потребует?
У вашего отчима есть все права. Так как он значится в договоре социального найма, то оформить квартиру в собственность ваша семья сможет, только получив согласие этого человека. На этом настаивает статья 2 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ».
А зарегистрироваться в вашей квартире отчим может и сам – на основании того же договора соцнайма. Для этого согласия членов вашей семьи ему не нужно.
Пять лет назад мы с мужем приватизировали квартиру в равных долях. Теперь у нас появился ребёнок и ещё к нам переехали мои родители. Я хочу уменьшить долю мужа в квартире. Возможно ли оформить приватизацию заново, уже на пятерых?
К сожалению, у вас ничего не получится. С одной стороны, расторжение договора о передаче квартиры в собственность реально. Такой ход дела называют расприватизацией. Предусмотрен же он в статье 9.1 Закона «О приватизации жилищ-ного фонда в РФ». Сделать это можно до 1марта 2010 года.
С другой стороны, расторжение проводится только по обоюдномусогласию. Следовательно, расторжения должен желать и ваш супруг. Но вряд ли он на это пойдёт.
Кроме того, ваше повторное участие в приватизации будет невозможно, так как вы уже утратили это право. То есть даже если договор будет расторгнут, претендовать на доли в квартире смогут только ваши родители и ребёнок.
Вы можете предложить мужу, чтобы он подарил свою долю, например, ребёнку.
Мой внук живёт в Соединённых Штатах. Он прописан в нашей квартире и готов дать согласие на приватизацию, но приехать никак не может. Как поступить?
Вы можете реализовать своё право на приватизацию, и внуку необязательно приезжать ради этого в Россию.
Он должен обратиться в российское консульство в США и написать заявление о своём отказе от участия в приватизации. Консульская форма данного заявления приравнивается к нотариальной. Затем внук перешл т вам документ по почте. И вы, имея эту бумагу на руках, сможете приватизировать квартиру без личного присутствия внука.
Как можно распорядиться жильём
Далее приведены пояснения к некоторым ситуациям, в которые можно попасть во время и уже после приватизации жилищной площади, когда квартира или дом уже станут в полном смысле слова собственностью человека. Среди этих ситуаций встречаются как распространённые правовые нюансы ситуации, так и запутанные случаи.
В соседней квартире живёт одинокий пожилой человек, я за ним ухаживаю. Он согласен заключить со мной договор ренты, чтобы впоследствии его квартира стала моей. Квартира не приватизирована и ходить по инстанциям ему трудно. Можно ли обойтись без этой формальности и сейчас сдавать соседскую квартиру внаём?
Если сейчас ваш сосед не приватизирует свои метры, то вы квартиры не получите – всё отойдет государству. Заключить договор ренты можно только в отношении квартиры, находящейся в собственности человека.
Юридически сейчас ваш сосед не является владельцем этого жилья и не вправе им распоряжаться. Другое дело, если он пройдёт процедуру приватизации. В таком случае квартира перейдёт к нему в собственность и он сможет её продать, подарить, завещать, заложить и т.д. И, конечно, заключить договор ренты. Разрешение на это даётся в пункте 1 статьи 30 Жилищного кодекса РФ, а также в статье 209 Гражданского кодекса РФ.
Естественно, пожилому человеку самому собирать бумаги трудно. Но практикуется нотариальное оформление доверенности на постороннего человека, который готов за вознаграждение оформлять многочисленные документы. Разумеется, услуги по приватизации предлагают коммерческие компании, за они, естественно и спросят определённую сумму денег. Тут главное не связаться с фирмой-однодневкой. В конце концов, можно составить доверенность на вас.
А вот сдавать жильё, в котором человек проживает согласно договору социального найма, можно (ст. 76 Жилищного кодекса РФ). Разумеется, лучше для этого заключить официальный договор поднайма. Но сделать это можно только с согласия наймодателя.
Мой муж, я и наши дети (6 и 9 лет) прописаны в квартире, которую получила свекровь. Она же до последнего времени оплачивала услуги ЖКХ. На данный момент отношения с мужем у нас неважные. Подскажите, в случае развода могут муж и свекровь приватизировать квартиру, выселив оттуда меня и детей? Другого жилья у меня на примете нет.
Даже если дело дойдёт до развода, без жилья вы с детьми не останетесь. Ведь у вас есть главное – прописка.
Прежде всего, раз ни на какую другую площадь вы претендовать не можете, то за вами останется право проживания в этой квартире – той, где вы сейчас зарегистрированы. В неприватизированном жильё права всех нанимателей (а уж тем более детей) равны. И выписать вас и детей без вашего согласия практически невозможно.
Далее: не важно, когда начнётся процедура приватизации – до или после развода. В любом случае для приватизации необходимо согласие всех зарегистрированных на жил-площади, в том числе и бывших членов семьи. Это вам гарантирует статья 2 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ». Так что без вашего согласия квартиру в собственность никто не оформит. А вы сможете изъявить желание получить свою долю.
Кто платил за коммунальные услуги, значения не имеет. А вот после приватизации квартиры вы при желании сможете продать свою долю в ней. Это следует из пункта 4 Примерного положения о приватизации.
И наконец, о ваших детях. Оба ребёнка несовершеннолетние, оба прописаны в квартире бабушки. Так что после приватизации они непременно станут совладельцами жилья, даже не потребуется их согласия на это.
В большой квартире прописаны моя мама и я с годовалым ребёнком. Мама против как продажи квартиры, так и приватизации. Могу я приватизировать и продать только свою комнату?
Продать неприватизированную квартиру вам не удастся. На данный момент это собственность государства и распоряжаться ею вы не можете.
Вы можете в судебном порядке претендовать на заключение отдельного договора социального найма в отношении своей комнаты. Но судебное разбирательство не самый быстрый процесс. Занявшись судом, вы можете не успеть реализовать своё право на приватизацию до
1 марта 2010 года.
Поэтому сначала придётся уговорить маму на оформление жилья в собственность. Именно всей квартиры – приватизировать только одну комнату, если это не «коммуналка», нельзя. Причём, вам достанется 30% площади, поскольку ваш ребёнок то-же станет участником приватизации.
Только потом вы можете как-то реализовать свою долю. В принципе, когда квартира в собственности, возможен и принудительный размен. Но это очень сложный вариант, через суд. Проще продать свою долю. Но при этом должны быть соблюдены правила так называемой преимущественной покупки, оговоренной в статье 250 Гражданского кодекса РФ. Это означает, что у мамы будет право первой выкупить вашу долю в квартире. На раздумье ей отводится один месяц.
спользованы материалы статьи Натальи Киселёвой, юриста компании «ИНКОМ-Недвижимость»
