Как работает рынок ЖКХ

visibility
Могут ли управляющие компании быть прибыльными, а жильцы при этом получать качественные услуги вовремя?

Мы видим, что сегодня одни управляющие компании банкротятся, на смену им приходят другие, но зачастую от этой перестановки ничего не меняется. Жители не понимают, что происходит, в чём причина и к кому же обратиться, чтобы отопление включалось вовремя, вода текла чистая и без перебоев, своевременно проводился текущий ремонт, и хотя бы приблизительно была известна дата капитального. Доказательство тому – неиссякаемый поток выксунцев, приходящих в редакцию с жалобами на управляющие компании.

Неужели за 20 с лишним лет реформ ЖКХ так и не удалось навести порядок в этом хозяйстве? Сегодня в беседе с начальником управления экономики округа Владимиром Семёновым попробуем разобраться в этой проблеме.

– Когда в свое время государство запускало реформационные процессы в ЖКХ, то подразумевалось, что реорганизованные из ЖЭКа частные управляющие компании никто не будет дотировать, они будут существовать за счёт средств, оплачиваемых гражданами за тарифы на содержание и ремонт жилья, – начал разговор Владимир Евгеньевич. – Но в рыночных условиях стало убыточно содержать многие проблемные дома и, как показало время, у управляющих организаций появился соблазн покрывать свои убытки за счёт средств предприятий, которые поставляют воду, тепло, электроэнергию. Ведь платежи за коммунальные услуги (те самые, потребляемые домом вода, тепло, электроэнергия) с собственников тоже собирает управляющая компания, и она должна переправлять их поставщикам. 

Порой возникают ситуации, когда расходы на управление, включая заработные платы управленческого персонала, по факту выше предусмотренных по обслуживаемому жилому фонду затрат из статьи «содержание жилья». Дефицит, как правило, компенсируется или за счёт средств, собранных на обслуживание и ремонт многоквартирных домов, или за счёт несвоевременного перечисления ресурсоснабжающим организациям.

Всё это, к сожалению, привело к тому, что сейчас рынок управления жильём напоминает нашим гражданам дремучий лес.

Приведу наглядную схему, как работает сейчас рынок ЖКХ. Ежегодный оборот сектора ЖКХ в округе составляет 800 млн руб. Около 150 млн руб. – это деньги на содержание и текущий ремонт многоквартирных домов, остальные, по сути, транзитные платежи, предназначенные коммунальщикам.

Итак, по одну сторону этого рынка – жители, которые платят деньги, по другую – поставщики коммунальных услуг, которые должны получать их за предоставленные тепло, электричество и воду. Между ними есть ещё одно звено – управляющие компании, которые собирают квартплату для расчёта с поставщиками услуг, а также занимаются ремонтом и обслуживанием домов и только от их порядочности и доброй воли зависит, как будут расходоваться денежные средства жителей и распределяться денежные потоки.

– А может ли управление домами быть прибыльным бизнесом?

– Ни для кого не секрет, что деньги с этого рынка не уходят даже в кризис. Люди платят за жилищно-коммунальные услуги, как за продукты. Экономические потрясения мало влияют на платёжную дисциплину: 98,5% собственников стабильно оплачивают услуги, а в кризис этот показатель падает всего на 3–4%. И жёсткая борьба за управление домами, которая развернулась сейчас в округе – ответ на этот вопрос.

Как правило, в отчётах управляющих компаний вы не найдёте положительной рентабельности. Но финансовая отчётность самой компании не всегда показательна, центр прибыли часто находится в «карманных» подрядных организациях. В подрядчиках и сидит основной бизнес, а вот какова рентабельность бизнеса по управлению, зависит от мастерства каждого игрока. Как правило, вокруг управляющей компании создаётся пул субпод-рядчиков, которые занимаются обслуживанием домов. В конце года управляющая компания отчитывается перед жильцами, рассказывая, на что действительно были потрачены деньги. Подтверждением служат документы подрядчиков, а уж как образуется цена там – это, образно говоря, коммерческая тайна.

Ещё две возможные схемы повышения неучтённой рентабельности – невыполнение заявленных работ и завышение их стоимости. На «видимых» работах – уборке территории, подъездов – стараются не экономить, это лишь 10% выручки, основная «оптимизация» происходит в обслуживании инженерных сетей. Такие работы составляют  до 40% чека за управление домом, а отследить их выполнение практически невозможно.

Не исключается и откровенное воровство платежей за коммунальные услуги, но с этим, безусловно, должны разбираться правоохранительные органы.  Раньше за год-полтора можно было накопить  внушительную сумму долгов перед коммунальщиками и подать на банкротство – средний срок жизни управляющей компании составлял три года. Так, прекратили свою деятельность управляющие компании ООО «Жилальянс», ООО «АвтотрансБетонСтройПром», ООО «Интра.Ком». Руководители некоторых этих компаний затем продолжили управленческую деятельность во вновь открытых организациях.

 «Стоп-фактором» таких действий могут стать только сами жильцы. Да, многие жалуются, пишут письма в прокуратуру, обращаются в суд. Но чтобы очередная управляющая компания  не стала «чёрной дырой» для денежных средств собственников жилья, должно быть принято коллективное и осознанное  решение о её смене.

– Что предпринимает власть сегодня, чтобы на рынке ЖКХ был порядок?

– Конечно, органы власти не могут вмешиваться напрямую в отношения собственников и управляющих компаний, но обеспечить открытость данных о жилом фонде для всех игроков, создать условия для транзитного перевода платежей коммунальщикам, уплаченных жителями за коммунальные услуги, минуя счета управляющих компаний, – это наша приоритетная задача на ближайшее время. 

Мы понимаем, что главным активом является клиентская база жилищного фонда, поэтому создана Государственная система жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ), в которую будет внесена вся информация о лицевых счетах жильцов и состоянии объектов. Что это за дом, какие там трубы, какой объём потребления воды, тепла, из чего сделаны фундамент и перекрытия – всё это будет в открытом доступе. Система готова на 80%. Полный переход на ГИС ЖКХ произойдёт 1 января 2017 года. 

Эти данные крайне важны для потенциальных инвесторов в коммунальную инфраструктуру. Ведь до последнего времени  в нашем округе существовала монополия на информацию у каждой управляющей компании, которая после прекращения своей деятельности вполне могла допустить уничтожение всех данных, и свидетельств этому мы, к сожалению, имеем много. Но и вести бизнес в этой сфере можно, только имея данные о жилом фонде – состоянии домов, адресах, числе проживающих в них людей и пр. Если этой базы нет, то счета выставить просто некому. Любой новый игрок будет вынужден создавать базу лицевых счетов заново, а добыть её негде – придётся обходить дома, опрашивать, кто здесь живёт, запрашивать информацию в Росреестре и т.д. Это почти непосильная задача.

Чтобы исключить монополию на информацию, администрация округа создала муниципальный расчётный центр, в котором будет вестись единая база лицевых счетов. А так как собственником этой базы данных будет городской округ город Выкса, то это позволит сохранить историю по лицевым счетам жильцов независимо от появления новых и банкротства существующих управляющих компаний. Это, в свою очередь, обеспечит и сохранение ответственности жителей за неуплату коммунальных платежей в предыдущие периоды. 

Итак, работа расчётного центра как платёжного агента позволит: 

  • разделить потоки поступающих от населения денежных средств по целевому назначению, сделать их прозрачными:
  • исключить возможность управляющих компаний использовать денежные средства ресурсоснабжающих организаций на другие виды расходов (собственное содержание, штрафы, проведение ремонтов на суммы, превышающие объём  поступивших средств по статье «текущий ремонт» и т.п.), 
  • довести средства в полном объёме до ресурсоснабжающих предприятий;
  • обеспечить преемственность и прозрачность начисления коммунальных услуг гражданам;
  • создать единый паспортный стол, диспетчерскую службу, службу работы с должниками.

Кроме того, так мы решим проблему добросовестных управляющих компаний, которые ведут бизнес честно, но также имеют долги перед ресурсниками. Не все жильцы оплачивают услуги ЖКХ вовремя, а поставщики всегда выставляют счета за все потреблённые услуги. Долги накапливаются, за три-пять лет становясь неподъёмными, и при желании ресурсоснабжающие организации в любой момент могут обанкротить любую управляющую компанию.

Как только мы  сделаем рынок ЖКХ прозрачным и конкурентным, неизбежно произойдёт консолидация. Ведь большинство участников рынка сходятся во мнении, что управлять небольшим жилфондом экономически неэффективно. Организация, управляющая двумя-тремя домами, – это, с точки зрения бизнеса, тупиковый вариант.

В заключение хочу обратиться к жителям округа. Каждому из нас хочется жить в чистом, уютном и тёплом доме. Хорошо, когда в доме комфортный микроклимат, а отопление включается и отключается по погоде, а не по календарю. Приятно, когда можно выйти во двор и погулять с детьми на благоустроенной и безопасной детской площадке. За решение подобных вопросов отвечает управляющая компания, но без вашего непосредственного участия в управлении своим многоквартирным домом этого добиться будет невозможно.

Схема предоставлена управлением экономики администрации округа

blog comments powered by Disqus