Тему «Жилфонд. Кому им управлять?» только в этом году «ВР» поднимает уже в четвёртый раз. Напомним. Ещё зимой глава города Игорь Раев заявил о недопустимости действий некоторых управляющих компаний, о недостаточной прозрачности их работы. Одновременно городская администрация подтвердила свою позицию в отношении оптимальной формы управления жилфондом: ТСЖ.
На страницах газеты была предоставлена возможность высказаться заинтересованным сторонам: представителям управляющих компаний и ТСЖ, старшим по домам, общественности. Равнодушным не остался никто.
Подведём итоги? Итак, что нужно для того, чтобы вода текла из кранов, а не с потолка, чтобы в подъездах было чисто, а собственники квартир не сомневались, что деньги, уплаченные ими по платёжкам, не канули в лету?
В работе итогового «круглого стола» приняли участие глава г. Выксы Игорь Раев, глава администрации города Владимир Беспалов, глава администрации п. Шиморское Ирина Милованова, начальник отдела ЖКХ администрации города Денис Скалкин, специалист управления ЖКХ администрации района Ольга Пятакова, помощник депутата ЗС НО Александр Жуков, депутат городской Думы Андрей Камоцкий, коммерческий директор ООО «АНП «Виктория» Андрей Пачурин.
Де юре и де факто
Определившись с количеством уже действующих на территории ТСЖ, собравшиеся подошли к сути обсуждаемого. ТСЖ – всегда ли это хорошо? Довольны ли люди, доверяют ли этой форме управления? Проблемы – а они есть всегда! – решаемы ли? И если да, то какими путями?
Владимир Беспалов:
– Доверие к ТСЖ со стороны населения растёт. Нередки случаи, когда жители сами обращаются в администрацию города с тем, чтобы им помогли организовать товарищество. Они видят в нём инструмент для решения вопросов капитального ремонта и благоустройства, рычаг для участия в процессе принятия решений. Другой разговор, что для нормального функционирования ТСЖ прежде всего нужен энергичный, грамотный председатель, одним словом, лидер. Этот человек должен пользоваться авторитетом у жильцов. Только тогда товарищество будет самостоятельным полностью.
Ольга Пятакова:
– Действительно, на примере товариществ, созданных в поселениях, видим, что самостоятельности не хватает. Только Новодмитриевское ТСЖ (девять домов) всеми вопросами занимается само, остальные заключили договор на управление с компаниями.
Игорь Раев:
– В Выксе полторы сотни домов выбрали ТСЖ. Но справедливости ради следует отметить, что 80% из них созданы в силу так называемой производственной необходимости, с тем, чтобы привлечь деньги на территорию. Результат налицо – 80 млн рублей федеральных средств выделены на то, чтобы уже в этом году в 38 домах сделали капитальный ремонт. Прикиньте, сколько ещё домов в Выксе нуждается в таком ремонте?
Ирина Милованова:
– В Шиморском ситуация та же. У нас два ТСЖ, их создали в 2008-ом. Скрывать нечего – мотивация была откровенно корыстной. Муниципальный фонд посёлка – «разношёрстные» дома, есть и такие, что построены в 20-30-х годах ХХ века. Много ли наберёшь на капремонт? Надо было повернуть народ лицом к закону и к власти. Смогли! И вступили в программу капитального ремонта. Но наши ТСЖ, безусловно, полуформальны. Им нужна помощь. Они получают её от управляющей компании – банно-прачечного комбината. Компания пользуется доверием у населения. Она работает уже несколько лет и показала себя с положительной стороны.
Игорь Раев:
– Пусть сегодня из действующих ТСЖ лишь пятая часть работает так, как необходимо. Вода камень точит. Оставшиеся 80% видят, какие результаты у тех, где уже многое получилось, например, в ТСЖ «Центральный» (Ред.: см. «ВР» № 38 от 19.05.2010, стр. 6, 19).
Андрей Камоцкий:
– ТСЖ «Центральный» не просто хорошо работает, оно расширяется. Относительно недавно к нему присоединился ещё один дом, № 41 по ул. Степана Разина. Наглядный пример того, что люди поняли все преимущества такого способа управления и проявили инициативу, сделав выбор в пользу ТСЖ.
Игорь Раев:
– Здесь «палка о двух концах». В идеале в ТСЖ должны входить максимум два-три дома, причём расположенных в непосредственной близости друг от друга. Лучше придерживаться определённых границ по принципу «Вот это – моё». Большее количество домов в ТСЖ оправдано, когда дома эти – с малым количеством квартир, а значит и собственников. Тогда это продиктовано необходимостью: незначительные собранные средства на тот же ремонт помноженные на количество участников процесса станут чем-то весомым. В иных случаях укрупнение ТСЖ может привести к некоему подобию неуправляемого колхоза.
Александр Жуков:
– При положительном отношении к ТСЖ нельзя не отметить и такой нюанс, как отсутствие организации среди жильцов, коллектива собственников квартир. Если не найдётся среди них, да ещё вдруг живущих не в одном дворе, общепризнанного лидера, добиться изменений к лучшему в их домах будет очень сложно. Пожалуй, без управляющей компании тут не обойтись. Такая компания должна быть кровно заинтересована в ТСЖ как в заказчике, который знает, каких работ по дому он хочет и готов за них платить.
Временные компромиссы
И вновь об управляющих компаниях. Их на территории Выксы сегодня 12. А должно бы быть значительно меньше (Ред.: см. «ВР» № 20 от 17.03.2010, стр. 6, 19), в оптимальных условиях они бы и работали эффективнее. К слову, когда эти компании только появлялись, об их предполагаемой необходимости твердили повсеместно. Теперь же, когда ТСЖ утверждаются на своих позициях, роль их несколько изменилась. В компаниях работают профессионалы, большинству же председателей товариществ ещё предстоит многому учиться. Деятельность компаний должна быть прозрачной – это бесспорно.
Александр Жуков:
– Если ТСЖ – это «я, но умноженный на энное количество квартир», то кто тогда управляющая компания, которой мы перечисляем деньги? Да, компания должна отчитываться перед жильцами. Раз в год? Недавно побывал в Ульяновске. Зашёл в обычный многоквартирный дом. В подъезде на стене – информационный стенд. На нём размещены расценки на «всё про всё» плюс зарплаты правления ТСЖ. Вот это прозрачность! И если то же можно внедрить и у нас (в тех домах, где есть товарищества), то там, где делами заправляет компания, это едва ли удастся.
Игорь Раев:
– Сотрудничество ТСЖ и управляющей компании – временный компромисс. Создаём на бумаге товарищество, а лидера нет. Тогда и приходится передавать функции управления компании. Но это не решение проблемы, мы таким образом настоящее ТСЖ не получим никогда. На деле отдаём свои деньги компании, а потом ходим и клянчим выполнения работ.
Ольга Пятакова:
– Но компании в данном случае смогут выполнять функцию неких школ-инкубаторов для председателей товариществ. В процессе взаимодействия последние обретут необходимые навыки и знания.
Игорь Раев:
– Предыдущий состав городской Думы ввёл институт старшего по дому. Это в некотором роде «прелюдия» к институту председателей ТСЖ. Если расценивать контакты товарищества с компанией как некий ликбез, то координатором здесь должна быть власть. Убеждён, что муниципалитет слишком рано «ушёл» из сферы управления жилфондом. Именно поэтому сегодня решается вопрос о формировании крупной управляющей компании на рынке жилья с фактором социальной направленности, с долей муниципальной собственности 25%. Тогда муниципалитет как полноправный участник сможет контролировать происходящее (Ред.: см. «ВР» № 20 от 17.03.2010, стр. 6, 19).
Денис Скалкин:
– Плюсы очевидны даже от одного только присутствия представителей властных структур на отчётных собраниях. Это и контроль над денежными средствами, и отслеживание ситуации по неплательщикам. Ни для кого не секрет, что должники – мощнейший тормоз, настоящий бич и для ТСЖ, и для управляющих организаций.
Андрей Пачурин:
– Только в ТСЖ человек чувствует себя как собственником квартиры, так и собственником общего имущества. Именно при наличии хозяина возможна финансовая дисциплина.
Куда уходят деньги
Должники. С ними надо работать. В товариществе это проще. Люди живут бок о бок, знают соседей, в том числе и забывчивых в части оплаты коммуналки. Пришли, поговорили… Возможно, регулярные воззвания к совести и возымеют действие. У компании ресурсов меньше. Её сотрудники заняты ремонтами, подрядчиками и прочим, до неплательщиков ли тут? Это на первый взгляд. А если посмотреть повнимательнее? Ведь должники есть и, наверное, будут при любой форме управления. Что тому виной: недобросовестность участников процесса или тарифная политика?
Андрей Камоцкий:
– Тормозящие моменты для всех ТСЖ – несовершенство законодательной базы и невыстроенность отношений с ресурсопоставляющими организациями. Отсюда и неразбериха в расчётах, деньги «выбиваются» из ТСЖ.
Игорь Раев:
– Рассмотрим цепочку: население – управляющая компания – ресурсопоставляющая организация, на примере «Выксатеплоэнерго».
За 5 месяцев текущего года управляющие компании отдали последней 63-76% от того, что собрали с людей. Собираемость сегодня составляет 90-95%. Где потерялись 20-25%?
А они и не терялись! Некоторые компании уплату средств ресурсопоставляющей организации ставят на второй план. Они перегружены работой, им не до того. Общая задолженность каждой мини-компании колеблется в диапазоне от 2,5 до 8 млн рублей. Таким образом, «Выксатеплоэнерго» недополучает десятки миллионов.
Выход есть. Маленькие компании нежизнеспособны, путь решения – привести их в надлежащий вид, экономически просчитав целесообразность. Параллельно следует уточнить, в каких услугах население сегодня нуждается особенно. Первое, что приходит на ум – должна быть настоящая диспетчерская служба. Та, что действует сегодня, не помогает разрешать экстремальные ситуации, а лишь раздаёт телефонные номера. Человек вынужден сам решать, то ли у него трубу прорвало, то ли у соседа сверху кран потёк. И, исходя из принятого решения, определяться с тем, кому звонить. Где здесь управление со стороны компаний?
Нисколько не лучше выглядят компании, когда встаёт вопрос о взимании платы с жильцов за общедомовые потери электроэнергии, которые «раскидывают» по собственникам.
Андрей Камоцкий:
– Вот ТСЖ и призвано считать деньги и учить экономить. Нужны как индивидуальные, так и общедомовые приборы учёта. Нужен определённый подход по оплате общедомовых потерь.
Игорь Раев:
– Не должно быть позиции оправдывающегося: «Это не мы, воры не мы». Функция управляющей компании не в том, чтобы делить энергопотери между жильцами. Пусть компания берёт оплату потерь на себя, раз уж не в силах найти того, кто ворует посредством самовольного подключения к сетям и прочего. Закон, что дышло?.. Это правовая казуистика. Надо использовать нормы права по максимуму, тогда многое изменится.
Владимир Беспалов:
– Очевидно, что лучше всего, если должниками будут заниматься специалисты. Администрация города обратилась к коллекторской фирме ООО «АНП «Виктория», которая уже приступила к работе.
Андрей Пачурин:
– Главное для нас – системный подход. Работниками организации «Виктория» он успешно применяется в двух районах Нижнего Новгорода и трёх муниципалитетах области. Действуем поэтапно. Можем применять начисление пеней (так человек поймёт, что чем дольше копится долг, тем «непреподъёмнее» для оплаты он станет). В соответствии с Жилищным кодексом РФ возможно отключение от некоторых коммунальных ресурсов. В особо тяжёлых случаях и с учётом некоторых нюансов возможно выселение (с предоставлением худшего по качеству жилья). Существует ещё ряд мер: арест имущества, ограничение на выезд за пределы РФ, крайне редко – уголовная ответственность.
Владимир Беспалов:
– Ещё момент. Когда дом переходит от одной компании к другой, а такое в наше время не редкость, та присылает жильцу «свою» квитанцию. У него создаётся впечатление, что долг, накопленный по квитанциям предыдущей компании, пропадает. Это иллюзия. Коллекторская фирма все домовые квитанции восстановит, и тогда… Во избежание подобного в будущем законодательно утверждён и введён порядок передачи жилфонда от одного «управленца» другому. Он предусматривает документальное оформлении информации по задолженностям, выполненным ремонтам, произведённым расчётам.
Андрей Камоцкий:
– Если учесть, что общая цифра долгов населения сегодня – около 90 млн рублей, и задолжали эти миллионы примерно 15 тысяч человек, коллекторской фирме предстоит огромный объём работы.
Александр Жуков:
– Часто ссылаются на невозможность внесения своевременной оплаты из-за завышенных тарифов и абсурдных нормативов. В настоящее время в Законодательном собрании области проводится проверка обоснованности нормативов. Так что в перспективе есть шанс убедить вышестоящие инстанции, что на лифтах ездят люди, а не квадратные метры. А если эти самые люди, чувствуя себя хозяевами, будут со знанием дела управлять жилфондом, тогда и получатся настоящие ТСЖ.
Для справки:
В настоящее время в поселениях Выксунского района сформировано 7 ТСЖ, в состав которых входят 54 дома:
- в Шиморском – 2 ТСЖ,
- в Досчатом – 2,
- в Туртапинском (на Дружбе) – 2,
- в Новодмитриевке – 1.
- В Выксе в ТСЖ объединились более 140 домов.
То есть 20%, необходимые для вхождения в программу по капитальному ремонту по линии фонда содействия реформированию ЖКХ, практически набраны.
В заключение
Значит, всё-таки ТСЖ? Политика государства говорит, что да. Фонд содействия реформированию ЖКХ – тоже. Кстати, а для чего он вообще нужен, этот фонд?
Игорь Раев:
– Это ответ правительства РФ тем людям, которые живут в одной квартире лет 30, исправно платят и, наконец, спрашивают: а где наши деньги? А нигде – перестройка, рынок, перетасовка форм собственности. Фонд, который сегодня имеет организационно-правовую форму государственной корпорации, сможет помочь 25-30% таких домов. Средства, направляемые на их капитальный ремонт, –– не что иное, как бонус. Он нужен для того, чтобы люди, наконец, почувствовали себя собственниками. Таким образом формируют менталитет. Отучают от иждивенчества и потребительского отношения. Деньги дают тем, кто эффективнее их использует.
Татьяна Снегирева. Фото Ксении Абдулхаковой
